尽职调查报告正本.docx

尽职调查报告正本尽职调查报告一、尽职调查的目的及要撑握的资料房地产市场调查,针对项目的情况做现场调查,对调查的资料进行总结和分析。针对目标市场状况,消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析,制订营销手段。收集并充分研究所收集到的资料,就能够知道公司营销计划的执行情况,这样就能够随时纠正营销过程中的偏差,保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。(如本次调研旨在通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状,以商业需求和市场依托为导向,以客观的市场研究依据,提出可行的市场定位,为项目的可行性提供依据) 了解公司情况、项目来源了解该区域城市住宅整体规划、布局与经营现况了解定位所述行业在城市的发展状况与需求了解住宅、商业投资经营户的来源、投资意愿与经营需求了解舆论及投资经营者对项目的态度了解商业总体量与饱和度了解行业持续发展力与辐射能力了解周围城市和行业组织的可借资源了解客户的融资需要二、尽职调查的方法 1、询问调查法:将所拟调查的事项,采用面对面、电话或书面的形式,向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。可以用于事实、意见和动机的询问。 2、观察调查法:由调查人员在调查现场从旁边观察消费者的动作,而以该动作的聚集作为调查结果。 3、试验调查法:通过调查某种小规模的推销方法是否能够收到预期销售效果的调查手段。亦即先作某一项推销方法的小规模试验,然后再用市场调查方法分析这种试验型的推销方法是否值得大规模进行。 4、统计分析法 1 依据公司内外的现成资料,利用统计理论,分析市场及销售变化情况,提供调查资料的方法。其主要的研究对象有:销售额的增减变化及未来趋势、整体市场变化趋势、影响变化的因素等问题。可以做趋势分析和相关分析。三、尽职调查的研究发现 1、房地产市场调查报告提纲(1)前言(第一种是写明调查的起因或目的、时间和地点、对象或范围、经过与方法,以及人员组成等调查本身的情况,从中引出中心问题或基本结论来;第二种是写明调查对象的历史背景、大致发展经过、现实状况、主要成绩、突出问题等基本情况,进而提出中心问题或主要观点来;第三种是开门见山,直接概括出调查的结果,如肯定做法、指出问题、提示影响、说明中心内容等。前言起到画龙点睛的作用,要精练概括,直切主题) (2)公司基本情况?公司介绍?公司简介:主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、企业资质、公司宗旨与战略、主要产品等,这方面的介绍是有必要的,它可以使人们了解你公司的历史和团队。?公司现状:在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所,如果未经审计也请注明。?股东实力:股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业,或者公司本身就属于大型集团,那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。?历史业绩:对于开发企业而言,以前做过什么项目,经营业绩如何, 都是要特别说明的地方,如果一个企业的开发经验丰富,那么对于其执行能力就会得到承认。?资信程度:把银行提供的资信证明,工商、税务等部门评定的各种奖励,或者其他取得的荣誉,都可以写进去,而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。?董事会决议:对于需要融资的项目,必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度,而不是戏言。 2 (3)项目基本情况?1、项目的基本情况:地理位置、周边状况、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等,都是房地产开发的基本情况,需要在报告中指出。?2、项目来历:项目来历是指项目的来龙去脉,项目的上家是谁,怎么得到的项目,是否有遗留问题,是如何解决的等情况。?3、证件状况文件:项目的批文及是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。?4、资金投入:自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等,方便了解项目的资金状况。?5、市场定位:指项目的市场定位,包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等?6、建造的过程和保证:项目的建筑安装过程,如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期,不会导致项目无法按期交付使用。(3)项目当前市场分析?地方宏观经济分析房地产是一个区域性的市场,受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。?房地产市场的分析房地产市场的分析比较复杂,而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展,平均价格,各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动,但是,因为很多地区没有进行常规