房地产税务筹划整体思路.docx

房地产项目纳税筹划整体思路分析房地产企业是处在一个非常特殊的行业,整个经营围绕着项目推进和实施,整个纳税管理及税收筹划也必须围绕项目进行。现将项目纳税筹划整体思路进行分析,希望起到抛砖引玉作用。一、纳税管理与税收筹划的基本原则与底线房地产企业,尤其是国有地产企业和上市公司,纳税管理和筹划的基本原则是合法、合理,所有的思路与方案不能违背税法和相关法律规定,同时所有思路和方案必须紧扣经营活动,具备经营上的合理性,不能自圆其说的思路和方案没有任何价值。我们提炼出房地产项目纳税管理和筹划的五大类关键节点:设计阶段的关键节点;预算阶段的关键节点;核算阶段的关键节点;完工标准的设计节点;工程管理的关键节点。 二、设计阶段的关键节点根据土地增值税规定,普通住宅在土增清算中增值率不超过20%的情况下,可以享受免征土地增值税优惠政策,在整体销售收入中洋房占到45%,那么在设计阶段,界定清晰普通住宅和其他商品房的界限,可以在后期努力争取享受普通住宅优惠。 三、预算节点的关键节点房地产项目管理的核心是预算管理,纳税管理也不例外。由于房地产项目交税分为完工前和完工后两大阶段,交税模式完全不同,因此必须在开始就预估最终完工后的结果。具体实施节点如下:1、做好初步测算根据实际情况,结合成本造价情况、收入预估情况作出初步预算,对于未来项目的最终税负情况和利润情况进行尽可能详尽的测算,发现问题,做到心中有数。2、针对问题进行调整找到预算中发现的问题,前期可以调整的马上调整,需要后期逐步实施的也要做好计划,尽量打提前量,切忌发生后生硬调整。3、实施过程动态管理预算不是死的,是一个动态管理过程,预算实施中根据实际情况的变动,如销售收入和价格变化,成本情况变动,费用情况变动等进行动态调整,确保在预算指导下实现财务的风险可控,纳税的节奏可控,从而实施项目管理和纳税管理。 四、核算阶段的关键节点核算是整个纳税管理和筹划的最关键节点,也是风险管理的最关键阶段,具体可考虑以下思路:1、财务核算框架的规范完善依据会计和税法要求搭建财务核算框架,规范核算制度和流程,确保财务能够将风险消化在日常工作中。2、成本证据链条的规范完善税务机关看待企业,无法追溯到事件发生当期,只能依据企业财务的证据链条进行判断,以成本为例:——合同签署要关注主体、标的、发票、报价、违约、时间等涉税条款的风险;——支付款项要关注三流合一规范要求和时间节点的风险控制;——发票取得应关注发票类型、取得时间、真假甄别;——进度验收应关注相关验收资料、各方签字、审批流程;——决算报告应关注同合同的关联,增量的合理性。3、成本分摊的技巧与筹划不同业态之间成本如果平均分配,容易导致土地增值税的多交,如果在普通住宅和其他商品房之间进行合理分配,会有效降低土地增值税税负。 五、完工标准的关键节点完工节点是房地产项目交税的分水岭,完工前基本是预征,完工后将面临清算,税务机关对于完工的把握非常敏感,企业常常出现失误。我们的建议是,在合法合理的情况下,尽量将完工标准有效推迟,为企业成本核算和票据获得留足时间,避免在准备不足情况下面临税务机关清算。比如,竣工验收和交房的时间节点尽量不要放在年末,年初一定优于年末。 六、工程管理的关键节点成本是房地产企业税负最重要的影响因素,在收入不变的情况下,成本同时影响增值税、土地增值税和企业所得税的缴纳。做好成本