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,迎宾路与石安公路交汇处,距老城中心仅需车程2分钟、步行5分钟,距中心客运站仅200米。地块位于宜良新城核心区内,周边配套较为完善,交通便捷。紧邻宜良新城核心——时代广场,并处于老城中心范围内,周边新建项目较多,具备较为良好的区域识别度和发展潜力;地块东北面临石安公路,西北面临迎宾路,南临起春路,其余周边均为社区规划道路,交通状况良好,通行便捷;区域内现已具备一定的商业氛围,但人流量较少,车流量较大,周边环境较为嘈杂。百货大楼宜良客运站项目地块县政府时代广场配套分析通行便利,配套完善,轻松享有城市配套景观资源,触手可及的城市繁华。交通配套——城市主干道、高速、公交,三位一体打造交通网络,周边道路平整宽阔,交通配套现状及通达性良好,未来昆明至宜良轻轨修通后将令交通环境更加升级完善。商业配套——周边怡景风尚社区底商基本成型,距商业繁华的钰桥路仅400米,周边商业配套较为完善。生活配套——距新建的展誉农贸市场仅600米,距中心客运站仅200米,出行方便,生活便利,步行5分钟即可享受城市中心商业繁华。景观配套——轻松享有时代广场优美城市配套水景绿化休闲景观资源。医疗教育配套——1000米范围内享有县人民医院、县中医医院、宜良三中、匡山小学等医疗教育配套。,,地块整体为不规则形状,由于地界限制,主要分为3个板块,除一、二、三栋所在板块临街之外,其余两个板块均处于被包围的状况;土地性质为住宅用地,住宅使用年限为70年,商业为40年,具备较为良好的销售客观条件;地块原址上的双禄大酒店已拆除完毕,项目建设工程现已正式开工,营销中心正在建设中,按照项目推进速度计算,可于今年年底之前具备正式对外销售的条件。项目印象:高层塔式住宅/,沿街展示面大,昭示性好,但石安公路车流量大,临街住宅部分噪音大;原址上的双禄大酒店具有较大的知名度与标志性,丰富的历史发展底蕴和城市记忆较易唤起消费者的共鸣,利于项目档次和价值的提升;项目位于新城核心发展区域,城市规划方向带动项目价值的拔高,调研表明,此区域物业比其余区域物业溢价300~400元/㎡。产品分析住宅产品设计在调整之后趋于合理,户型规整方正、配比合理,现在产品设计层面上已不存在太大的销售抗性;商业的产品设计规划尚存在较大问题,特别需对二、三层商业规划进行重点研究,以避免因产品设计缺陷而造成滞销。三梯六户的高层住宅产品在宜良较为常见,市场接受度较好,但A2、B2、C2均为单面采光,%,需通过价格及营销手段提升此部分弱势产品的销售率;当地市场客户对户型朝向要求较高,因此偏北向的A3、C3户型可能会存在销售难度,需在销售培训时进行重点强化;%,%,%,户型配比较为合理,基本符合当地市场需求。优势(Strength):区位优势:稀缺主城熟地资源,在未来将具有不可替代的区位优势;配套优势:近享时代广场、客运站与交通配套,天然优势无法复制;发展前景:新城核心区商住氛围正在形成,中央门户价值与日俱增。机会(Opportunity):双禄大酒店品牌知名度已然具备,良好的历史积淀为项目推广奠定基础;宜良城市发展方向正在向东转移,片区具备强大的发展潜力和后劲;区域内存在中高端商业空白,区域发展与消费潜力助推项目商业运作。区域价值为项目的最大卖点,与双禄品牌优势相结合,打造行业王者气势。项目SWOT分析劣势(Weakness):地块形状不规整,虽相互连接但却各自较为独立,不利于整体氛围的营造;社区景观资源较弱,缺乏大面积的绿化园林,无法对项目品质形成有效支撑;产品及社区规划设计中无明显优势,市场上同质产品较多,竞争较为激烈。威胁(Threat):宜良房地产起步较早,高层项目众多,市场对新建项目的消化力有限;当地广告推广模式较为单一且效果有限,并对主流媒体广告的接受度较低;近期内将有几个新项目推出市场,可能会对项目消费群体造成一定的分流。市场竞争较为激烈,产品设计无明显亮点及优势。项目SWOT分析营销目标大力传承双禄大酒店的历史地位及品牌知名度,通过对项目高端品质及价值感的营造,最终实现品牌价值、销售价格及销量的多向提升。——打造宜良新城门户商住项目的佼佼者;——成为宜良新城高端商业空白的补缺者;——实现区域价值及生活品质的整体提升;——成就鑫瑞地产品牌在宜良的一炮而红!——营销手段Estatemarketposition房地产市