房地产工作流程.xls

工作阶段主要工作内容主项大类小类说明土地价值深判可行性研究报告现状图市场深度调研项目最终定位成本测算:针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选开发周期及付款计划项目方案确定现金流测算规划设计阶段区域市场调研房地产市场调查项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等竞争性楼盘调查项目周边竞争性楼盘详细调查项目所在商圈或临近商圈现状调研项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等(商业部分)同期操作商业地产项目调查竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等;提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息(商业部分)项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展分析、消费需求分析,确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况,确定所选业态开发数量市场定位依据控规指标,提出产品类型建议,完成项目定位工作客户定位产品定位价格定位经济测算逐步细化成本测算及利润率分析,进行现金流测算项目发展报告开发计划:■根据宗地状况、市场条件和公司回款要求,初步制定土地开发计划和销售计划;■结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议;■按营销计划和工程情况排定工期。项目考核指标初定:■组织讨论,初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求资金流:■根据工期制定工程款支付计划;■制订配套费及土地款支付计划。设计前期明确产品设计思路根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析,对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。设计院初步选择明确设计单位选择标准,了解相关设计院的价格行情。制定设计组织计划方案设计方案、规划设计院选择与合同签订设计任务书与相关技术指标初订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准,及规划指标、环境指标的初订规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价,确保预期利润率。彩色总平面图方案送规划预审彩色总平面图(含经济指标)修建性详规成果详细性规划方案的报建及确定建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标,逐步深化、细化。彩色立面效果图送规划预审及审批建筑方案报建图景观概念方案设计及确定各部门结合项目实际,从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。项目指标确认项目成本指标确定对销售费用指标,进行讨论确定;结合不同业态经营客户需求,提供有关配套设备设施种类、数量建议;项目前期、工程、配套、费用等指标落实。项目考核指标确定营销:结合公司战略要求和项目自身状况,协调其他各部门制定项目的考核指标体系;工程:制定工期。年度考核指标调整营销:根据集团发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系;工程:制定工期考核标准。施工图设计施工图、建筑设计院选择与合同签定进行设计招投标;对结构方案、设备选型进行评估;合同的审核。制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书(交工标准确定、建筑、景观限额指标确定)按产品型式不同,提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标:结合项目定位和客户需求及经验判断,参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定;提供工程技术专业建议。结构方案及设备选型研讨及确定针对不同结构方案进行经济测算,选优;结构方案及设备