百日执法能阻止“囤地竞赛”吗? 尽管全国各地政府都开始采取措施限制囤地行为,但开发商的“拿地竞赛”还将持续并且升温。开发商的囤地行为不仅有法规上的“宽限”,当前火爆的资本市场更为他们提供了足够充沛的资金。下载论文网国土部的负责人在回答“闲置土地是否被收回”问题上的语焉不详其实是一种明确的态度:这个问题短期内无法解决,也没有出台有力措施去解决它的意向。从这个意义上说,大开发商的“囤地竞赛”还将持续并且升温。国务院发展研究中心9月16日发布的一份名为《中国房地产企业竞争力研究报告》显示,随着国家土地和房地产金融调控政策的不断调整,房地产企业不断进行融资渠道创新,资本规模急剧扩张,土地购景面积也越来越大。全国最大的“地主”碧桂园,今年7月末,该公司总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。其土地储备量超过土地储备量第二的房地产企业近一倍。 4500万平方米土地储备,即使以的容积率计算,可以建造9000万平方米的住宅,这个数量不仅足够碧桂园开发10多年,甚至比“十一五”期间我国计划建造的所有廉租房总面积还大! 根据《广州日报》统计,根据在香港和内地上市的各大房地产公司2007年中报,土地储备10平方公里以上的不下10家。珠三角一开发商中报显示,截至8月15日,公司土地储备量为5400万平方米,比4月20日上市前的1900万平方米增长了180%,“目前的土地储备足够其开发27年之久”。珠三角某知名地产企业则在目前2300万平方米的基础上,预计还将在今年购入3000万平方米的土地储备,业内分析认为,“足够它近十年的开发所需”。这些数据,不能不让人深思:所谓“收回闲置土地”法规是否还能落实? 法规难限我国对“闲置土地”的规定早在1994年7月公布的《城市房地产管理法》就存在了,该法规第二十五条规定:以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。显然,这个规定存在很大的漏洞。开发商如果存心囤地,可以采用诸如故意放慢动迁进度、拖延规划审批速度进行,都属于“动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟”。即使动工了,也可以按照“分批建造”的手段把大部分土地留待以后开发。当然,那个时候还没有如今的土地投机土壤,开发商也不具备如此雄厚的资金实力,所以这种现象并不危害社会。 2005年后全国房产市场进入火爆期,开发商拿地囤地现象越来越严重,于是有关方面出台了更为具体的措施。如2006年国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布的《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)。第一条就规定:受让人除按照(《出让合同》第十三条第一款约定日期动工建设外,同意在年月日前完成项目施工建设,并申请竣工验收。受让人按照《出让合同》第十三条第二款约定提出延建申请,并经出让人同意延建的,其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应顺延。第五条更是明确规定:受让人按照《出让合同》第十三条约定日期动工建设,但已开发建设面积占建设总面积比例不足1/3或已投资额占总投资额不足25%,且未经批准中止开
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