万达广场四代规划对比.docx

一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析(组图)赢商网手机客户端:随时随地看新闻赢商网 2年11月19日16:42核心提示:近年来万达的成功引得无数人研究模仿,有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年,尤其是华中商业重地武汉,四代万达均有开业运营的项目,全国独有。近年来万达(专题阅读)的成功引得无数人研究模仿,有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年,尤其是华中商业重地武汉(目前已开业5个万达,江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街,未来预计要开10个万达),二三四代万达均有开业运营的项目,全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次,对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习,不敢妄称专家,现仅就这四代万达的商业规划略说一二,与众分享交流。  第一代万达:            长沙解放西路万达(悦荟广场) 说到第一代万达,有一段往事不可回避。2005年前后,正是万达大力扩张的时期,万达计划赴港发行Reits上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机,也是因缘巧合,双方当时一拍即合。麦格理通过贷款,向万达购买了9座万达广场(专题阅读)(相关干货)(分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连)。2005年的万达正是大力发展急需血液的时候,资本市场筹资无果,加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场,资金压力巨大。与麦格理达成协议,并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后,双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。现在来看,这9个万达广场,全部位于城市最核心的商圈,目前估值应该远超当年的31亿。不过话说回来,正是凭借当年的31亿现金,万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模,对双方来说也可谓双赢。第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈,黄兴南路步行街和解放西路交汇处,紧邻长沙黄兴路步行街,交通线路纵横交错,人流如织。,总建筑面积约5万平方米。所谓第一代万达,通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层面积5000-10000方不等,一般为地上4层,总规模3-5万方不等,一楼分割销售,二三楼标配为沃尔玛超市,四楼标配为万达影院+大玩家电玩,加上部分餐饮。通过与沃尔玛的战略合作,利用超市大卖场的聚客力带动人流,促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。万达借此开创了订单式商业地产的先河。其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜,成功和失败的案例比比皆是。第一代万达商业规划简单,便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售,难以支撑万达快速开发的现金流。这也是第一代万达难以为继,最后不得已壮士断腕的原因。  第二代万达:  武汉江汉路万达(悦荟广场) 第二代万达的代表作——江汉路万达广场(悦荟广场)于2004年12月开业,项目位于汉口中山大道,是武汉首个集购物、餐饮、休闲、家电等于一体的ShoppingMall。总建面约13万m²。物业组成及业态分布:A栋为自持物业,引进大洋百货; B栋一层为分割散售商铺,以年轻时尚的零售服饰、休闲餐饮及快餐、娱乐为主;二三层为沃尔玛超市、四层为工贸家电; C栋一层为分割散售商铺,以年轻时尚的零售服饰、休闲餐饮及快餐为主;二层为万达(专题阅读)影城。 B座: 物业规划楼层层高 5m 商业临街面长100m 宽80m 水平/垂直人流组织 1-2L:2部上行手扶电梯,1部下行手扶电梯 2-3L:1部上行手扶电梯,1部下行手扶电梯货流组织 业态分布楼层业态代表品牌 1 服装零售、餐饮电玩嘟嘟熊、Danny、面面杂酱面、神采飞扬电玩城 2 零售沃尔玛超市 3 4 零售工贸家电  C座: 物业规划楼层层高 2F:9米商业临街面 160米水平/垂直人流组织 2部扶手梯,7部消防步梯货流组织 1部货梯公共空间走廊宽4米业态分布楼层业态代表品牌 1F 零售、餐饮搜衣廊,D调男装,港堂木桶饭 2F 餐饮、休闲娱乐顺香餐厅,万达影院        B座一楼平面分布图                C座一楼分布图         B座一楼租金:300-600元/㎡/月              C座一楼租金:400-1300元/㎡/月笔者注:看到没有,这就是传说中的蚂蚁铺。早期的万达做商业地产还是用的住宅开发商的思维。江汉路万达(专题阅读)(悦荟广场)是江汉路商圈体量最大、业态最为丰富的商业项目,经过8年的运营发展,该项目已经成为江汉路商圈的一个重要标志。所谓第二代万达,笔者认为,从规划来看,仅仅是第一代万达的简单升级而已。从原来的“主力店驱动型的单体商业”,进化为“主力店驱动