房地产基础知识.doc

策略基础类案名LOGO广告总精神(Slogan)效果图家配图现场包装类售楼处内:灯箱、裱板、LOGO墙售楼处外:门头、看板、精神堡垒样板区(样板区围板、看房通道、看房指示系统)样板房:房型牌、室内温馨提示工地:围墙、看板楼体巨幅吊车巨幅销售道具类三维动画(CF)折页DM楼书户型册/页VI(名片、信封、信纸、水杯、拎袋)生活手册实景图册项目网站易拉宝开盘物料(销控表、购房细则、购房流程、购房指示、号码券、车库/位券)媒体广告类报纸硬广、软文杂志硬广、软文软新闻电视广告电台广告户外广告(高炮、看板、载体、地铁、LED、灯箱)网络广告数据库广告(短信、彩信、直投)POP广告楼宇电视广告、电梯框架广告、电影片头广告营销活动类样板区/房公开活动开盘活动客户联谊活动巡展活动/路演房展会促销SP产品说明会基础培训设计文案类术语:初稿、修改稿、定稿、完稿、发包、文案框架制作类术语:小样、菲林、喷绘、写真、纸样、打样稿。工程类术语:景观方案、建筑方案、扩充方案。销售类术语:销讲、带看动线、沙盘、模型、集卡、开盘、暗销、SP。其它类:预售证号、免责、申明图注。报纸稿的审稿纠错重点是:电话,地址、基本资料、(特别注意“最”字眼)如开有关一个活动的报纸稿,要写明:活动时间、地点、客群。提案前一天要准备好:会议记录、笔记本、电脑、文档、电源线、转接口、投影仪。一张报纸稿见报,AE要完成什么工作:提前发给案场,电话跟踪来人来电效果。如果一个小册子,甲方想增加2个P,因印刷的原因就意味着要增加4个P。绿化率与绿地率项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念,并没有法律和法规依据。法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率则是,其计算要比绿化率严格很多。计算公式: 绿地率=绿地面积/土地面积绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地),不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。绿地率(ratioofgreenspace/greeningrate)描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(%)。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。计算公式城市绿地率=(城市各类绿地总面积/城市总面积)×100%。什么是绿化率?什么是绿化覆盖率?开发商平时在售楼书上印制的有关绿化的指标究竟是绿化率还是绿化覆盖率?地下停车场上、化粪池等上面的绿化算不算绿化率?开发商做的屋顶绿化算不算绿化率……许多购房者对此并不了解,他们想弄清楚绿地率和绿化覆盖率究竟是怎么回事?有关专家对此解释说,绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语,绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标,但绿地率不等同于绿化覆盖率。绿地率是规划指标,描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(%)。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比,比如一棵树的影子很大,但它的占地面积是很小的,两者的具体技术指标是不相同的。在计算绿地率时,对绿地的要求非常严格。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积,,不得计入绿化用地。此外,还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积,如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度,在上面种植大型乔木,成活率较低,所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中;而屋顶绿化等装饰性绿化地,按目前国家的技术规范,也算正式绿地。在房地产开发过程中,政府相关部门在最初项目规划要求的就是绿地率这一指标。因此,买房除了对地税、户型设计的挑选外,还要关注“三率”,即容积率、绿化率、房屋使用率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例;而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此,绿化率较高,建筑密度较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比例决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个。绿化覆盖率可以在小区绿得广。像地下车库这样大面积的底下设施,它的地表虽然种不了树,但可以种草呀;,虽然不算正式绿地,但若能种一些草,总比地砖铺砌更吸引人吧?……在小区规划设计中,计算绿化覆盖率所指的绿地,简单地说,就是有块草皮便可以计入,所以绿化覆盖率有时能做到60%以上