策划部铁西市场调研0.doc

千缘地产铁西项目市场调研报告千缘策划部前言市场调研作为房地产营销策划中的重要部分,直接关系到一个项目的整体运作;是营销策划的基础,也是项目运作的基石。策划部刚刚介入项目启动期,为了能够更好的促进本项目顺利运作,在项目前期策划部利用闲暇时间对铁西区房产市场作了一次简单的市场调研,工作重点主要放在了以项目为中心向四周2公里内辐射(以建设大路为基点向两端延伸)。其基本框架如下:铁西区房地产市场的整体分析本项目周边房地产市场近况分析本项目小户型市场周边主要竞品分析本项目住宅市场周边主要竞品分析本项目区域市场细分本项目目标客户群描述总结铁西区房地产市场的整体分析1、区域发展宏观状况铁西新区是沈阳市五城区之一,是中国著名的工业区。铁西新区由铁西区和沈阳经济技术开发区(沈阳经济技术开发区是国家级开发区,,经过16年的发展建设,已具备优秀的城市功能和符合国际标准的管理服务机制,世界500强企业40多家在开发区投资)联结起来的“S”型区域组成,总面积126平方公里,人口100万,享受市级管理权限。铁西新区北临皇姑区,西靠于洪区,南临浑河,东接和平区。区内交通发达,基础设施完备,工业文化浓厚,城区环境优美。区内企业规模宏大,工业门类齐全,配套能力强大。在装备制造产业内,聚集了数控机床、透平压缩机、超高压机组、大型水泵等拳头项目和技术顶尖企业。在中国有能力制造的24类219种成套设备中,沈阳占据三分之一,在沈阳创造的工业产值和利税中,66%来自铁西。目前已有40个国家和地区的1300多家企业入驻铁西,其中跨国公司83个,世界500强企业21家。初步改造后的铁西新区环境优美,道路通畅,9条25公里长的铁路专用线和几十条国内外空中航线纵横交织,325条街路与沈大、京沈高速公路连接,形成了四通八达的街路通行网。区内有技术中心15个,其中国家级1个,省级9个,市级5个,,30万的产业大军构成铁西发展的强大力量。2003年1至9月份,,%,,%,,%。铁西老工业区调整改造,生机勃勃,围绕打造铁西工业带、建设中国制造业之都的目标,2003年全区新上工业项目534个,新增工业企业261个。其中搬迁改造企业112个,63个企业通过合资、重组在开发区建立新企业,49个劣势企业退出市场。树立经营城市新理念,在铁西新区腾迁整理出来的土地上积极引进新兴业态,大力发展商贸服务业和第三产业。在高水平的战略性分区规划及城市控详规划的指导下,不断加强基础设施建设,全面完成了“四横五纵”的道路建设任务,同时加大绿化、美化环境的工作力度,加快危旧房屋的拆迁改造,发展房地产业,加大仙女湖及卫工明渠的水系建设力度。目前,完成道路改造66条,;共改造旧区63片140万平方米;实施“一街一林”、“一区一园”建设,,绿化覆盖面积1167万平方米,被确定为“省级环保生态工业园”建设示范区。2004年初,铁西新区确定了今年的城市建设工作任务。铁西新区的GDP要达到213亿元,比去年同比增长20%。通过进一步加强对区内街路的改造,使标准化景观路达到全市最多。在对牛心屯、简易里、光明街、丁香屯、颂工街棚户区进行改造的同时,今年还将开发建设“工人新村”和“重工新村”共20万平方米经济适用房,“两村”建成后将使5000户居民受益,而其中2000户还将以低于开发成本的价格住上商品房。其中,“工人新村”一期工程今年10月竣工,二期工程于下半年动工。同时,再改造工人村地区十万平方米旧楼。今年,“重工新村”经济适用房一期竣工,二期工程十万平方米开工,第三期工程年底前动工。“重工新村”住房建成后,将全部面向中、低收入家庭出售,重点用于解决指定地区被拆迁居民的购房难问题。对凡符合规定条件的被拆迁居民,政府将以每平方米1450元的低廉价格向居民出售,使购房居民都能以经济适用住房的低价享受到商品住房的优越居住条件。为了进一步加大招商引资力度,铁西新区在区域形象塑造上的改观,主要得益于两点措施的贯彻执行:一是整合优势。两区合署后,将铁西的国有资产存量优势、人才优势与开发区的资本优势、开放优势整合互补。与开发区合署办公,工业老区的企业有了巨大的再生空间。此时的铁西改造不再落入一厂一议的窠臼,改造伊始,就以整体改造为手段,进而重新洗牌,脱胎换骨。通过搬迁及级差地租一项就募集了上百亿资金,企业因此获得了重新起跳的资本。与此同时,腾出的空间又提供了新的发展机会。植入新兴业态,发展现代服务业,如8大超市引入等。一方面税源得到扩展,,,形成了铁