商业地产招商：规划前的市调最关键.doc

一些只懂推广工作却根本没有商场运营经验的策划公司,只会从概念上来入手操作,工作重点偏重于概念炒做及传播工作,会自以为是的将商场规划成另类定位模式,却根本不会从基本的运营科学运营业态进行操作。受项目进度回款提成的诱惑,根本不会也不懂得对商场进行整体规划,只是为了进度而招商,招商完成后收钱就走,留下整个烂摊子,留给商场的是扯不断的麻烦与经营苦恼。商业地产操作与产品策划是完全不同的模式,产品策划无有经验模照,但商业地产却恰恰相反,想操作商业地产必须有专业的商场操作经验,因为,科学的营业模式与商场管理模式是商场存活的必须前提,如果没有商场运作的人来操作商业地产,风光的概念炒作招商后,商场成活的几率微乎其微! 商业地产想顺利招商,开业后持续有效的经营,必须进行科学的规划,完善细致的商场规划,是商业地产避免开业后迅速倒闭的前提,而规划前的市场调研作,则是整个项目操作最关键的重中之重。商业地产,风风火火的招商开业后,存在着活不过三年的宿命之说,有的甚至不到半年就会倒闭,商业地产操作时不要着急运作,首先要进行总体科学的规划,进行严谨的调研工作是做出合理商场规划的前提。一般来说,商业地产的市场调研分为:商场调研、商圈调研、消费群体调研三大项商业地产的操作与普通的社区房地产完全不同,社区房产在调研中更偏重于消费群体的调研,而商圈是做为房产的便利性卖点来定位的。针对商场的调研以经营状况优良与经营状况差的两大类商场做为调研分析的母本。 1)、分析各商场的定位并测算其定位的精准性对所在城市的各主要商场逐一进行定位统计,并分析出定位的精准性,并测算定位与经营的关联影响、经营状况与定位是否存在冲突性,统计分析当地市场最受欢迎的商场定位模式,以此做为规划的依据。 2)、业态分布的调研业态调研不要只是罗列各调研商场的大体业态组合,而是要根据不同的商场经营状况来统计,分析出经营状况优良的商场业态组成比例,以及经营状况差的商场的业态组合情况,观察分析优秀业态组合对吸引客流所产生的效应力,并以此做为对照,统计出当前最佳业态组合的可能性计划,做为之后的业态规划本土依据。 3)、动线设计将现有商场所有的动线模型进行统计,根据商场经营优差的状况,总结出不同的动线模型所针对的顾客消费的影响力,并筛选出最佳的动线模型,做为之后的动线规划本土依据。 4)、功能区划分,除业态布局外,根据所调研的商场,总结服务区、客流分区、配置区(接待区、寄存区)功能的划分,并以此为依据,考察各商场此类功能区的差异化与所产生的经营辅助效益,并将其计入调研报告,做为规划依据。 5)、运营模式的调研将所有调研过的商场进行分类,统计各商场所采取的运营模式,管理模式、收费方式等因素,统计出经营状况最好的商场的运营模式,并对照经营状况较差商场进行评估模式不同所产生的影响,以及不同的运营模式所产生的招商效果与持续经营能力。针对商圈的调研商圈调研分为项目所在商圈调研与本城市各商圈调研两大单项。对项目所在地调研 1)、采取定点观测法,测算出项目现场日均人流量与车流量,以此测算自然顾客流数量; 2)、分析出项目所在商圈主要购买力拉动群体,寻找初元化的顾客群体,此类群体可作为天然顾客组成元素成为规划中的单项业态组成依据。 3)、统计出项目所在地直径两公里内的各种基本状况(商业、社区、金融、交通),并测算出直径内业态分布与经营情况,测算出经营