2018年武汉远洋心汉口k6地块裙楼商业定位报告.pdf

远洋心汉口——K6地块裙楼商业定位报告二零一八年四月二日1Contentspart1part2•定位思考part3•定位建议part4•业态规划Part5•品牌落位本体分析——地理位置从位置来看,远洋心汉口位于二环内汉口中心生活区常青板块,其中K6地块临近常青路公交站及复兴立交高架桥,项目交通便捷、具备良好的客流导入条件;K6汉口中心生活区,占据老汉口繁华地本案K6地块,紧邻心汉口项目内K4、段,紧靠武汉CBD的繁华商务区,具K4、K7住宅地块,背靠城市次干道常备超强财富凝聚力,经过多年积累,青路,地铁、公交、私家车出入方便正式进入价值爆发期,价值飞速提升,多维交通、畅通无阻;本体分析——市场环境项目属于汉口火车站商圈、周边多为生活配套型商业,本地块所在的项目目前仅K5地块社区配套底商已交付,大环境下区域主题特色商业较为缺乏;本案周边汉口火车站有大型商业欧亚本项目商业目前仅K5地块交付,经营达国际生活广场为一站式购物中心,业态主要为便利庖、家居建材等,为其他多为住宅底商、主要满足家庭居社区配套型邻里商街,一拖二结构商民日常基本生活配套。铺,暂无特色品牌商家进驻。本体分析——项目特征心汉口项目整体定位80万方城市综合体、各地块均自带商业,K6商业仅为整体近3万方商业中的一部分、K6商业定位需要考虑与其他地块商业互荣共生;远洋心汉口,80万方国际社区,项目集高端住宅、商业、LOFT、写字楼等多重全能业态,构筑全业态一生之城!K6作为项目整体中一个公寓地块,3-25层定位人才公寓,1-2层商业应在满足公寓部分客群商业消费的同时辐射外溢消费客群;公寓区商服区本体分析——产品特征K6地块产品形态为:公寓(30000㎡)+裙楼商业(㎡),K6裙楼商业具备餐饮经营条件、体量虽小但结构优良、可以发挥产品优势走精致化路线;1F平面图2F平面图形态层数套数主力面积段总体量物业条件适合业态1F::,零售、餐饮、娱乐、、可接天裙楼商业25353-106㎡休闲、服务等各种经㎡然气,绝大部分商铺具营业态、可塑行强备上下水,可做餐饮本体分析——分析小结属性特征属性特征地段条件汉口中心生活区繁华地段、外部交通便捷市场环境周边生活配套型商业成熟,但特色主题商业缺乏项目特征本案为80万方综合体内多地块中的公寓商业配套产品特征商业体量虽小但产品结构好、经营业态无限制启示K6作为小体量商业、在目前市场环境下,如何整合自身优势资源,跳脱市场、做到内外兼修?Contentspart1•本体分析part2part3•定位建议part4•业态规划Part5•品牌落位定位思考——竞争格局从区域商业来看,周边已有欧亚达生活广场等大型商业、配套完善,从项目自身来看,其他地块商业多为住宅底商、生活配套型社区商业未来市场竞争激烈;外部竞争内部竞争周边社区配套;K5:社区底商;K6:裙楼商业;定位:邻里型生活中心体量:体量:3510㎡定位:邻里型商业街定位:???K7:社区底商;K6体量:业态:邻里生活中心欧亚达国际生活广场定位:一站式家庭消费中心K12:公寓底商;体量:K11:独立商业;定位:商务休闲配套体量:4055㎡定位:品味生活馆定位思考——竞争分析市场竞争策略:以市场竞争的角度,领导者、挑战者、补缺者、跟随者四大竞争方向思考,哪种角色站位更适合本案发展?项目定位方向项目定位方向:高受限于项目体量,本案难以通过齐全的业态及品牌保证项目人流及对客户的吸引力;品领导者补缺者(Leader)(Nicher)本项目其他地块商业及周边商业多以邻里质型社区配套商业为主,项目内其他地块及周边低挑战者跟随者居民的夜间生活消费及特色商务消费需求将成(Challenge)(Follow)为本案商业的发展机会;项目核心价值应在于经营主题的差异化;大项目体量小我们要立足项目自身、走主题差异化路线,做本项目综合体内部及周边一定区域范围的市场“补缺者”,以区域未来人群潜在消费需求打造自身产品特色!