天津豪宅别墅分布产品规划景观研究-精.ppt

天津豪宅别墅
蓟县山水资源
京津新城大配套
滨海湖景资源
团泊湖等水资源
核心地段资源
梅江水资源
海景、大配套资源
山水资源
湖海资源
核心地段资源
水资源
天津市别墅资源分布
Twon中堂
檀府
万通上游国际
海逸长洲
卡梅尔
天鹅湖
唐郡
社会山
荷兰墅
岭上林里
洛卡小镇
玛歌庄园
华韵欧风
新悦庭
维尔兰堤
夏阳溪韵风景湾
东丽湖
西康路36号
霞光道5号
领世郡
钻石山
中天首府
城市核心板块
西青板块
后奥体板块
津南板块
梅江板块
后梅江板块
东丽湖板块
市内及近郊别墅分布
城市资源
天鹅湖
卡梅尔
海逸长洲
荷兰墅
中天首府
近郊景观资源
泰达岭上林里
唐郡
社会山
洛卡小镇
玛歌庄园
新悦亭
领世郡
东丽湖
华韵欧风
远郊资源别墅
金碧天下
滨海湖
核心地段资源
霞光道5号
西康路36号
钻石山
檀府
第一居所
第二居所
按照居住属性分类
按照居住属性不同、区域位置不同,选择各片区标杆别墅项目研究
第一居所:
城市核心板块: 万科·霞光道5号钻石山檀府
梅江板块: 天鹅湖
中北镇板块: 万科·朗润园
后奥体板块: 荷兰墅
第二居所:
东丽湖板块: 万科·东丽湖
西青板块: 玛歌庄园
蓟县板块: 恒大·金碧天下
宝坻板块: 京津新城
团泊板块: 团泊湖庭院
滨海板块: 滨海湖
后梅江板块: 新悦庭
购买别墅客户认知价值体系
别墅客户认知价值
身份标签
投资保值
市场标杆项目
居住舒适性指标
占有核心地段或稀缺资源
安全与私秘指标
优质资产
升值保值潜力
居住功能
配套指标
别墅
致胜因素
别墅
加分因素
别墅
必要因素
彰显地位与实力
保证居住舒适性、便利性和安全性
作为资产架构的组成部分和投资渠道
产品体系
关键驱动因素
项目地段
达标指标
景观及其他特殊资源
户均资源
居住私密性
户型设计
产品的建筑形式
外部景观资源
内部环境打造
土地资源指标
景观资源指标
所处核心地段的稀缺价值
庭院面积与位置
视野开阔度
特征景观的私家占有
大规模制胜
局部亮点处理
景观细节处理
建筑间距
规划布局形式
户型面积
内部功能空间(别墅符号)
会所及物业管理服务
边界处理
建筑风格
建筑颜色
建筑用材
具备与城区距离近的地段优势
成熟成型的别墅圈
别墅关键驱动因素之
项目地段
项目名称
位置优势
项目不足
万科·霞光道5号
南开·水上版块·传统富人区
钻石山
南开·奥体版块·水滴、大馆、水上、天塔旁
运动场馆的交通、噪音干扰
檀府
南开·老城厢版块·享受成熟市政配套
紧邻鼓楼旅游区、大胡同商业区,周边杂乱、人文氛围差
江胜天鹅湖
外环线以内·梅江南版块·梅江自然水资源
紧邻外环线,梅江别墅最后一排,别墅与高层混合社区
新悦庭
外环线边·津南区·距离市中心约30分钟车程
外环线交通秩序差,无自然资源优势
万科·朗润园
西青区·中北镇版块
荷兰墅
南开区·西南奥运版块·7万平米城市公园旁
临近铁路
万科·东丽湖
东丽·距离市区约40分钟车程·依托东丽湖优良的自然景观和湿地资源的生态之城
周边配套欠缺,入住率低
玛歌庄园
友谊南路延长线·西青区·距离市区20分钟车程
周边工厂林立,无自然资源优势
金碧天下
位于蓟县国家5A级山水旅游景区—盘山脚下·津蓟高速1小时车程
密度大
京津新城
宝坻区·京津唐的中心位置·潮白河
社区大、人员复杂、配套不足,入住率低
团泊湖庭院
静海·团泊湖·津沪高速半小时车程
社区配套不齐备
滨海湖
滨海开发区·36栋高尔夫球场·黄港水库旁
进入性差、项目周边配套欠缺
项目地段
别墅是土地稀缺性的最佳体现,地段的不可复制性使其在众多影响
中已经成为“压倒性”因素。标杆别墅必须具备在地段上的优势。
天津标杆别墅的地段优势可细分为三种情况
第一类:所处核心地段的稀缺价值
第二类:具备与城区距离近的地段优势
第三类:成熟成型的别墅圈
(案例:万科·朗润园、荷兰墅)
(案例:霞光道5号、钻石山)
(案例:天鹅湖、万科·东丽湖)