孟营项目开盘前营销.doc

孟营项目开盘前营销方案
销售策略
1、预热期的必要性:为保证本案开盘达到理想效果和预订量,必须在开盘前有至少两个月的引导期。所谓引导期,即有效的SP活动+大量的广告配合,积累足够的人气之后才可以开盘。引导期非常重要,它可保证开盘的成功。
2、本案入市基本步骤
VIP卡发售
SP活动
LOGO征集或
招聘启事
开盘前必须有SP活动和相应媒体炒作的引导,否则无法开盘。其关系为:
保证开盘时的稳定客源
媒体炒作,保证
知名度,积累客户
保证成功开盘
预期开盘效果:VIP卡发放与推盘数量比例达到5:1,保证开盘达到轰动热销效果,开盘期销售率达到推盘量的70%以上。
3、预热之前必须完成工作
固定的售楼场所提供预热期接待服务
批量的户外广告树立——通过广告发布案名和LOGO传播产品信息,开始发布时间到VIP认购不低于2个月。
楼盘信息的确认
A、楼盘面积、套型 B、楼盘价格区间 C、智能化标准
D、建材标准 E、配套标准
销售道具准备
展板(平面图、效果图、户型图)
VI部分(销售人员服装、胸牌、资料夹等道具配备)
销讲资料
4、预热期时间(——)
本案预热期从11月1日正式开始,计划于11月中旬即开使VIP认购活动
5、预热期活动
活动背景:11月后是售房的淡季,并且本项目不具备预售条件,而且今年下-明年上半年中高档盘的供应量大幅攀升,这对本案造成了非常不利的条件。如果我们仍然按照常规的运作,则无必胜的把握。所以应该采取强有力的SP活动,迅速充分聚集人气,大量发展VIP会员,造成开盘旺销的态势,力争使本案一举成名,成为秦皇岛中高档楼盘的示范和代表,才能保证开盘成功和后期的顺利销售。
以“****项目LOGO大赛”为由头,提前发布广告,配合对参赛作品的专家点评、讨论(专栏文章及大赛论坛链接),活动持续两个月。
2011年初在秦皇岛奥体中心或工人文化宫举行颁奖仪式。晚会同时为产品说明会,会上穿插进行现场抽奖同时推出鸣岐乐居会,增强新闻效应,吸引广大市民的注意。
活动目的:
A:它是开盘活动前重要的一环,为开盘造势,聚集人气,保证开盘预订量。
B:建立本案在目标客户心中主导地位,引导受众导向,确保销售的完成。
C:宣传“绿色宜居”的产品理念,打响产品的知名度,提升发展商美誉度。
6、活动内容
名称:“****”项目LOGO大赛
活动时间:11月1日-12月底,历时2个月
颁奖时间地点:2011年元月某日于秦皇岛奥体中心或工人文化宫
参加对象:热爱秦皇岛的全部市民
主办方:由鸣岐房地产公司与相关媒体单位联合发起并主办
发布方式:11月上旬起,秦皇岛晚报、视听之友、秦皇岛电台、秦
皇岛信息港、城市点评网等媒体全方位进行预前通告。
7、配合楼盘推广活动
11月份开始对咨询客户免费发放VIP卡(2011年初开始存钱),点明“****”项目立志成为秦皇岛的近海宜居居住带的一个组成部分(距海2000米为海洋城市最佳宜居带)。意向客户领取VIP卡后即可成为鸣岐乐居会成员,将优先享受开盘前公司推出的优惠活动。
8、相关媒体配合:
秦皇岛晚报视听之友秦皇岛电视台
秦皇岛电台搜房网秦皇岛信息港
城市点评网焦点房产网新浪乐居网
9、开盘计划(时间:5月1日)
开盘仪式流程
5月1日早上9:30开始开盘
仪式
开发商简短致词
贵宾简短致贺词
开发商与贵宾剪彩
正式开盘
销售员流程:
客户进门时迎宾欢迎:“欢迎光临”
一位销售员迎上前去接待
客户成交时由现场销售经理大声恭喜:“恭喜XX先生/女士签约XX套型”,全场销售人员鼓掌欢庆,制造热烈销售氛围,使签约客户有满足感,未签约客户产生`羡慕感,而且由于套型的逐渐减少,使未下定决心的客户有紧迫压力,加紧下定。
客户出门时由销售人员送到门口,鞠躬致意,小声欢送。
开盘当日炒作流程
开盘前一天如果积累客户不足,可预设50位假客户于现场门口专设排队处排队,制造抢购场面。并在当天于开盘仪式后,视当天来人数量情况确定预售方法。
控制流量:来人于开盘仪式时达到100人以上时采取控制人流量的办法销售,既保证现场不至混乱,又可制造紧迫感和神秘感。
客户放行:保安守门,购房客户5人一组进入售楼处,进行签约认购流程,前面5人认购结束后,再放下一组客户进入。
按交订号签约来人于开盘仪式时未达到100人时,客户可进售楼处参观,但认购时号数居前底客户有优先认购权,可有优先选择户型的余地。
必需的媒体配合:4月28日开始主要媒体硬广告主题:开盘
开盘当天邀请秦皇岛电视台、秦皇岛电台、日报晚报视听之友记者、秦皇岛信息港、城市点评网、搜房网、焦点房产网记者现场拍摄采访,预订当天及次日各媒体