合伙人转让财产,物权效力,合同效力.docx

合伙人转让财产,物权效力,合同效力转让抵押物合同效力的理解与适用摘要:在司法实务中,抵押人未经抵押权人同意而将抵押物转让的案件经常发生,如抵押土地另行出卖。依据《物权法》和《担保法解释》,抵押期间未经抵押权人同意转让抵押物无效,是针对债权行为,还是针对物权行为?未经抵押权人同意,抵押物转让合同效力一律无效?目前在审判中还存在争议。本文拟从最高法院判决出发,对抵押物转让合同效力予以阐释。关键词:抵押物;买卖合同;物权一、基本案情 A公司出资、B公司出土地使用权,以共同投资、共享利润的方式,进行房地产开发。B公司已将上述土地抵押给银行融资贷款,开发协议约定在规定时间内将A公司该土地的抵押权解除;B公司对A公司在开发本项目产生的经营风险及亏损不承担任何责任。B公司起诉称A公司并未按照合同约定履行义务,致使联建工作无法进行,联合开发的目的无法实现。诉请解除《联合开发协议》,A公司支付违约金;A公司反诉B公司未履行义务诉请支付违约金。二、判决要旨重庆高院:联合开发协议实质是土地使用权转让,A公司是土地受让人,B公司是土地转让人。A公司受让的标的物上存在抵押权,根据法释[XX]44号A公司可以通过行使涤除权消灭该抵押权,从而对转让行为的效力予以补正,但A公司并未行使涤除权,该转让行为的效力未能得到补正。本案中,《联合开发协议》无效,故不存在违约责任的承担。驳回双方起诉。最高法院:受让人涤除转让标的物上的抵押权负担的,转让行为有效。这既充分保障抵押权不受侵害,又不过分妨碍财产的自由流转,充分发挥物的效益。《联合开发协议》中约定由B公司先行解除本案所涉土地上的抵押权负担的义务,该约定既保障了抵押权人的利益,也不妨害抵押人和受让土地的第三人的利益,与《担保法》、《物权法》、法释[XX]44号保障各方当事人利益平衡的立法精神并不相悖。从合同法的角度看,转让方对转让标的负有权利瑕疵担保责任,其主动告知转让土地上的权利负担,并承诺由其在不影响开发进度的前提下先行解除抵押,该承诺即承担义务的行为,确保了抵押权人的利益不受侵害;根据《物权法》物权转让行为不能成就,并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。《联合开发协议》作为讼争土地使用权转让的原因行为,是一种债权形成行为,并非该块土地使用权转让的物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定,其效力不应及于物权变动行为的原因行为。判决《联合开发协议》有效。合同效力和物权效力区分的规定本条规定的内容,在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。以发生物权变动为目的的基础关系,主要是合同,它属于债权法律关系的范畴,成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效,依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁,使得物权的变动成为不可能;也可能是物权的出让人“一物二卖”,其中一个买受人先行进行了不动产登记,其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。除非法律有特别规定,合同一经成立,只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益,就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意,并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的,它是与物权的变动联系在一起的,是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为,而是针对物权的变动所采取的一种公示方法,如果当事人之间仅就物权的变动达成合意,而没有办理登记,合同仍然有效。例如,当事人双方订立了房屋买卖合同之后,合同就已经生效,如果没有办理登记手续,房屋所有权不能发生移转,但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。依不同情形,买受人可以请求债务人实际履行合同,即请求出卖人办理不动产转让登记,或者请求债务人赔偿损失。区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同。有的学者提出,区分原则具有如下几个方面的实际意义:第一,有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。在不动产买卖合同成立以后,即使没有办理不动产权利移转的登记手续,但是,因为合同已经生效,所以依据有效合同而交付之后,买受人因此享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物权,但是可以享有合法的占有权,针对第三人的侵害不动产的行为,可以提起占有之诉。第二,有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记,或者拒绝履行登记义务,由于合同已经成立并生效,此种拒不履行登记的行为构成违约,应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效,非违约方将无法要求违约方承担违约责任。第三,有利于保护无过错一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综