容积率与规划在传统的思维模式中,容积率越高利润越高,于是开发商们:不断的要求提高容积率;不断的偷面积;不断的公关;你要是降低了他的容积率,他感觉就是让他少赚钱;维容积率第一的原则,以为容积率上去了,自己就多赚了。谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限容积率一定要做满!!!先看几个现象,反思容积率在项目开发中的影响现象一:洋房怎么没有了?,产品类型发生了变化,客户层面发生了变化,面积上去了,可是出现了:市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数?开发商想做、市场认可度高的洋房却没有了?增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大?面积越多,利润越低,开发商问问什么?现象二:为何做如此多的一梯四户?,做出了不想要的产品,销售受阻,开发商反思:为何做市场难以接受一梯四户的产品,想要的一梯两户没做出来?面积上去了,开发商却由喜到悲,后悔不已?为什么没有做出想要的产品?实际上应该怎样正确理解容积率?容积率定义一、专业解释项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。二、通俗解释说到底就是小区里户数、人数和小区面积的关系,当然户越少、人越少,面积越大居住越舒适。容积率=总建筑面积/总用地面积容积率可以更加准确地衡量地价水平楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率规划建筑面积=土地面积×容积率因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。容积率决定了什么决定了不同产品类型之间配比决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现决定了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题容积率开发决策过程中的最核心问题之一,他反映的问题不仅仅是数字那样简单决定住宅舒适性的因素容积率是决定住宅舒适度的重要因素一、容积率与产品类型建筑形式高品质,低容积率中品质,中容积率低品质,高容积率独栋、————、5层叠拼、————————————-33层高层3-44-55-633-50层超高层6以上容积率最先决定产品类型,我们要做什么产品?别墅?洋房?高层?超高层?不同的产品组合容积率一般是多少?相同容积率不同建筑类型组合高层高层+小高层高层+小高层+多层高层+多层对于一个项目来说,仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候,比如一些综合性的社区,不同的建筑类型之间,其容积率相差非常大。在实际操作过程中,这样的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型,灵活地针对不同的客户需求小高层+多层当一个楼盘容积率=3你会想到什么?
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