江苏盐城市中远世纪城三期营销策划方案.pptx

前言目前盐城大部分购房者对于教育资源十分在意,但由于本项目地块属于商业性质,无法提供盐城人期望的“学区房”。因此本项目必须在营销方面须采用田忌赛马的策略,强调项目的都市酒店式公寓(豪宅)品质、酒店式管家服务、以及会所式的社区生活配套等。以此来作为项目主要诉求点,避开项目的短板。除了学区房的问题之外,项目小户型产品(40-76㎡)比例近50%,而盐城热销户型面积普遍在80-100㎡及110-130㎡之间。因此,小户型产品如何定位,以什么形象推出,卖给谁,非常关键。此外,中远世纪城三期是整个项目的收官之战,开发商品牌、项目利润都要最大化。因此,如何提升项目品质、价值亦成为三期必须要解决的问题。报告框架2盐城房地产市场分析3城南板块住宅市场分析1盐城城市发展环境分析4项目本体解读5项目价值提升策略市场分析项目价值体系分析4盐城商业市场分析2城市经济研究3城市规划解读1城市概况盐城城市发展环境分析全面接轨上海、主动迎接上海辐射,是盐城市委、市政府总揽全局做出的一项重大战略决策。从地理位置和传统经济发展状况来看,盐城经济战略区为处于在上海经济圈的边缘。有丰富的农副业资源、土地资源、劳动力资源、水资源和优越的滩涂资源、生态资源,更有两个国家级自然保护区为龙头的沿海滩涂自然风光旅游带;世界工厂梯度转移:随着一线城市土地价格攀升促使一些跨国企业将生产基地向二、三线城市转移,作为江苏人口大市,盐城资源丰富,这将为其迎来较大的发展空间。上海经济圈城市概况人口75万2005年人口100万2010年人口150万2020年人口200万2030年按照江苏省建设“第四都市圈”的规划,盐城市市区人口2010年达到100万,2020年达到150万,2030年至少应达到200万以上,真正形成江苏沿海中心的特大城市。城市概况城市化进程的不断加快将会有力促进新市区的发展;对于具有产业支撑的经济开发园区更是很好的机遇;2005年以来,盐城城市经济平稳增长。盐城的GDP从2005年至2009年一直保持两位数以上的增长速度,2009年,盐城GDP为1917亿元,%。城市经济城市固定资产投资增速明显,城市规模不断扩张,持续的高投入为房地产市场带来了良好的发展环境。城市房地产投资占固定资产投资的比例小幅波动,还有较大的发展空间(按照国际研究城市的惯例:房地产投资/固定资产投资=20%~25%为良性发展的合理空间)。城市基础建设及房地产投资持续增长,说明房地产市场还有较大的发展空间。城市经济不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化高速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低,工业提供的就业机会有限,农业人口缓慢释放。工业基础比较雄厚,经济实力明显增强,工业快速扩大,吸引大批农业人口。工业成为城市绝对的经济支柱,城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展,城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达,农村人口的绝对数量已经不大,城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。城市人口稳步增长,%,城市处于高速发展期,大批农业人口进城,加大住房需求。城市经济人均消费支出逐步增长,同时人均储蓄也在逐年提高,具备了各种投资、购房的基础。城市经济