《条例》.doc

第五十二条物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的划分,法律法规有规定的,依照其规定;法律法规没有规定的,通过合同约定确定;没有合同或合同没有约定的,由当事人协商确定。实践中,一些小区要求业主或者物业服务企业承担小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视管线和相关设施设备的维修养护责任。这是不符合《条例》规定的,属加重业主和物业服务企业负担得行为。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
第五十三条本条规定旨在规范房屋装饰装修行为。我国的房屋,尤其是住宅,多数属于群体是类型。不当的房屋装饰装修活动会导致共用部位、公用设施设备的损坏,不仅影响到装修房屋的结构安全和装修人自身的生命财产安全,还会影响到相邻房屋的结构安全和其他居民的生命财产安全。本条第一款规定了业主装饰装修房屋前对物业服务企业的告知义务。第二款规定了物业服务企业对业主的告知义务。
装饰装修房屋是业主的权利,但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多位业主的物业管理区域内,业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。同时,物业服务企业有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理,而对物业及其共用部位、公用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。有鉴于此,《条例》设定了业主装修房屋前对物业服务企业的告知义务。
业主装饰装修房屋时,不得有违反法规规定以及业主公约明文禁止的行为,并应该尽到合理的注意义务。考虑到业主对相关法律法规并不一定很了解,对房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项并不一定都清楚,《条例》规定物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十四条由于我国的住宅绝大多数属于群体式类型,且多以住宅小区的方式开发建设,住宅单体间以及单幢住宅内部存在共用部位。这些共用部位、公用设施设备是否完好、运行是否正常关系到相邻住宅,甚至整栋楼、整个小区住宅的正常使用和安全,关系到全体业主和社会公共利益。因此,由所有业主预先交纳一定费用,建立住房专项维修资金,专门用于共用部位公用设施设备的维修、改造、更新的制度应运而生。
本条第一款是关于住房专项维修资金缴纳范围的规定。根据本款以及《住宅专项维修资金管理办法》的规定,下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金:(1)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、公用设施设备的除外;(2)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。前述物业属于出售公有住房的,售房单位应当按照本办法的规定缴存住宅专项维修资金。
本条第二款是关于住房专项维修资金的权属和用途的规定。根据本款规定,住房专项维修资金属于业主所有,并不意味着业主个人可以随意支配维修资金。而是专项用于物业保修期满后物业共用部位、公用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
本条第三款是关于专项维修资金收取使用管理办法的规定。《条例》并没有就住房专项维修资金的收取、使用和管理作出具体规定,而是授权国务院建设行政主管部门和国务院财政部门制定相应的办法。
第五十五条规定本条的目的有三个方面:一是原则规定了利用物业公用部位、公用设施设备进行经营的办理程序;二是明确业主、业主大会、物业服务企业对利用物业共用部位、公用设施设备进行经营的事前否决权;三是确定业主由于物业共用部位、公用设施设备经营所得收益的使用方向。
利用共用部位、公用设施设备经营需要征得相关业主的同意,这是因为经营行为可能对其权益造成影响。例如,在业主窗户下设置霓虹灯广告,就可能会影响业主的休息。这里的相关业主,主要是指直接受到经营行为影响的业主。利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用,应当优先用于补充住房专项维修资金。此外,利用共用部位、共用设施设备经营的前提是必须符合国家、地方有关共用部位、共用设施设备安全使用、管理等相关要求及规定。在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,还必须按照国家有关法律法规的规定办理有关合法经营等手续。
第五十六条本条是关于物业存在安全隐患时的维修养护责任的规定。本条所指的物业安全隐患主要是指物业在使用过程中由于人为、自然或突发事件等因素出现的潜在的结构、使用等方面的危险。本条所说的责任的单位和个人,还包括由于其他原因造成的房屋的实际使用者或维修责任的承担者。
本条首先明确规定物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护。同时,由于物业结构整体性、系统性的特点,对物业某一部位、设施的安全隐患的维修养护往往要影响到相邻业主甚至整个物业管理区域内相关部位、设施的停用、占用等情况,需要这些业主的配合。为了保障及时做好存在安全隐患、危及公共利益及他人合法权益的物