评估报告的审核.docx

评估报告的审核评估报告审查要点格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求,报告的质量差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深入程度等方面。为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体把握,以下从定性和定量两个方面加以说明。需要特别强调的是,评分标准只是针对一般情况而言,在评审过程中,由于估价对象及估价目的不同,估价报告评审不可能完全套用同一模式,请评审专家针对不同情况,正确把握评审标准的内涵,具体问题具体分析。一、估价报告形式审查要点估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求,凡不符合下列要求的视为形式不合格,直接作为不及格报告不进行评分。(1)不符合《土地估价报告规范格式》要求的; (2)土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。二、估价报告关键技术问题审查要点估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进行评分。(1)估价方法存在严重技术性错误的; (2)地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的; (3)采用3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修正的; (4)会审会认为的其他问题。三、各等级报告评审标准 1、一等报告(大于等于90分)的质量要求一等报告不仅要格式规范,内容全面,估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确,估价方法选择及应用合理,各项参数选取依据充分、合理,还要针对特定估价对象进行深入细致地分析,资料充实、时效性强,对特殊问题的处理恰当、合理,且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强,没有明显瑕疵,估价结果可信度高。 2、二等报告(80一90分)的质量要求二等报告要求格式规范,内容全面;估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确;估价依据充分、合理,市场及影响因素分析较全面、合理,能体现政策变化对土地价格的影响;估价方法选择及应用合理,各项参数选取依据较充分、合理;整个报告分析较严谨、逻辑性较强,估价结果有较高的可信度,估价过程不存在明显错误。 3、三等报告(70一80分)的质量要求报告格式规范,内容全面;估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确;估价依据较充分、合理,市场及影响因素分析较全面、合理;估价方法选择及应用基本合理,各项参数选取有依据、理由;报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。 4、四等报告(60一70分)的质量要求报告格式规范,内容全面;估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚;估价依据较充分、合理,市场及影响因素分析较全面;估价方法选择及应用基本合理,各项参数选取、地价确定等有依据,不存在明显质量缺陷。 5、对不合格报告的判定不合格报告通常存在明显的质量缺陷,如: (1)报告格式不规范,内容不全,有明显缺漏项。如估价对象、地价定义界定不清,缺少土地权属状况说明等。(2)估价结果内涵与地价定义不一致,或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。(3)估价方法选择或应用明显不合理。如商业用地采用成本逼近法评估,现有房地产项目按待开发土地评估(剩余法)等。(4)修正系数取值与说明不符,或有计算错误。造成估价结果存在误差,使可信度降低。(5)估价过程过于简略,缺少取值依据和必要的说明。(6)影响因素分析前后矛盾,缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域因素与个别因素分析,与市场比较法或基准地价系数修正法中的分析不一致,影响了估价结果的可信度