山水龙城ⅱ香水湾营销推广方案计划.doc

山水龙城Ⅱ·香水湾营销推广方案前言一份辛劳,一份收获,三年的辛劳工作,斩获今天收获的喜悦。坚定的核心理念,感召一批忠实的龙城业主。自山水龙城面市以来,中瑞人一直致力于打造桐城首席人文品质住宅而努力着。可喜的是,山水龙城正在以一种“高品质的住宅小区”被桐城人民所接受和认可着,我们的业主以居住山水龙城为骄傲。正是在这种坚定的企业核心理念推动下,在广大业主的赞许中,我们完成了一期百翠苑95%销售量的可喜成绩。但是,我们现在还只是完成了项目总销售量的1/3,今天的喜悦和成果是二期更加奋发的动力。2010年是本项目优势与挑战并存的一年,是我们迈向成功的关键一年,我们只有更加努力,以更高的标准鞭策自己,才能取得二期香水湾更加辉煌的成绩。第一部分:项目环境分析一、市场竞争态势动态分析:,本案区域价值得到市场基本认同,目前市场呈现供销两旺的态势。,桐城房地产市场新增开发量急速增长,市场潜在竞争压力正逐步放大。——都市华庭以其独特的地理位置和集团企业优越的社会地位,正在对本案形成正面威胁。,虽然会对区域市场起宣传推动作用,但对以较强地理区位特征的县级房地产市场影响明显。,目前尚处于产品竞争阶段,完善自身素质几乎是所有高中档楼盘的共同模式。,项目产品表面素质将不再具备长久竞争的优势,项目品牌及企业品牌将是市场未来的发展趋势。二、项目总体评价::①区位:本案位于开发程度较低的西城区,从自然地理位置来看本身无任何优势,但龙城隧道的贯通,大大缩短了本案与城区的距离。区位成为体现本案价值的一个因素存在。②项目规模:虽然本案的总体开发量(40万平方米)在桐城市并不占绝对的优势,但500亩的总占地面积在桐城市场是位列前茅的。项目规模增强了目标客户的购买信心。③小区景观:本案自一期设计建造开始,注重对小区景观的打造,在目前桐城市场无任何一小区的景观可与本案媲美。优美的小区环境,对提升业主生活品质起着至关重要的作用,此举符合目标客户的购买心理。④物业形态:多层住宅、高层住宅、别墅、商业,多样化的物业形态能够更大范围的圈定目标客户,吸引社会各消费层次的客户。特别是本案别墅的存在,大大增加了本项目的档次。⑤周边市场环境:本案周边现已形成多个在建、在售项目(碧林湾、仙龙湖、时代广场、都市华庭),区域市场已初步形成。⑥其它:小区的人口规模、小区的物业管理、项目的自然地貌以及项目周边发展前景等都是本案有别于其它项目的独特优势。:①由于本案的开发处于本区域的开发前奏,本案的真实价值还没有在房地产市场上体现出来,也没有被广大客户所认同,故存在许多不确定因素。②由于重点考虑了景观效果、建筑景观,使部分房型出现了一些不规则的空间布局,使人们居住心理和家居摆放有一些困难。③由于本案所在地受历史背景的影响,使得项目风水问题备受争议,一定程度上影响客户的购买信心。④其它:房产证办理进度、交房时间等影响本案口碑。第二部分:百翠苑相关因素分析百翠苑推广效果分析(一)、概述桐城市房地产市场处于三级市场,整体市场环境尚未发展成熟,故推广载体较为单一。本案一期百翠苑A组团上市推广主要采用散发宣传单页方式进行推广,配合电视滚动字幕宣传,做到了案名的概念包装,基本上达到了家喻户晓的效果。在后期的推广过程中,依据项目销售节点的不同,配合一些乡镇活动(文艺演出)、现场活动、路演、短信发送、户外广告以及老业主关怀活动,使得项目客户群体不断增大,目前本案在桐城市已成为一个具有差异化的楼市品牌,在当地目标消费群心中的品牌认知度较高,美誉度较好。(二)、:此种推广方式具有费用低、覆盖面广、方式直接、效果直观、延续时间长等优势,但不利于提升产品品质及项目档次。:此种推广方式具有“以点对面”的宣传效果,可在小范围内以最短的时间达到宣传楼盘的最佳效果,但此种推广方式成本过高,且不利于锁定目标客户群体。:此种推广方式可增加项目的客户来访量,造成项目热销的现象,同时可让更多的客户熟悉项目各项硬件设施,但成本过高。:此种推广方式对于展示楼盘信息、提升产品价值、吸引目标客户现场来访具有独特的优势,但此种推广方式只可在项目发展到一定阶段才可采用(随着项目的发展,有新的营销亮点才可使用),具有一定的时效性。:此种推广方式具有“以点对点”和“以点对面”的双重宣传效果,依据不同的销售节点,能够及时、准确的将各种信息传递给客户。但对于不愿意接受此类信息的客户造成一定的骚扰,对楼盘形象及项目口碑不利。:此种推广方式具有内容醒目、效果直观、表达准确等特征,适用