郑州新长城路砦商业项目区域规划初步说明.ppt

【商业定位提案补充】差异化发展方向描述商圈购买力的重新推算卖场规模的调整推算项目立地条件细化分析商业开发规模建议商业及功能组合建议提案目录【商业项目开发建议】项目整体商业部分初步布局规划商业项目各区域规模建议前期开发部分商业布局规划商业以谋为先设计以意为本FUJITAKA【前言】提案思路提炼工作节点演变前言提案思路提炼路砦项目的商业是什么?路砦项目的商业能做多大?路砦项目的商业由什么组成?路砦项目的商业如何布局?解决项目的商业差异化在哪里研究有效商业开发规模及最大开发规模各是多少分析商业及商业功能组合商业及商业功能组合的如何落位(规模和位置)本次提案是对前次商业定位分析的继续深化;结合新调整的地块特征以及开发商对商业的期望,进一步研究和推算本项目适宜开发的商业规模;在商业定位补充的基础上,为了推进项目的开发进程,就主要地块区域进行商业大类的落位以指导下一步的工作实施。商业差异化方向的描述商业开发规模的研究分析商业适宜业态功能组合推荐商业初步布局落位工作节点的演变明确商业的主题特征:商业主题概念/商业发展方向/商业大类组合特征1、有效开发规模测算:商圈人口数据+商圈购买力→商业经营面积→商业有效开发规模2、最大开发规模测算:商业发展环境及条件+地块分布特征→商业最大开发规模1、分析商业各大类适宜比重2、结合商业有效开发规模推算各业态功能组合地块立地条件+现状商业发展+商业规模需求+商业整体定位→商业布局落位商业定位提案补充FamilyLife-mercialBlock一、差异化发展方向性提案细化差异化发展方向性是项目区别于其它竞争对手的主要特征展现、也是项目锁定的未来发展方向。本次差异化提案根据新长城公司重新部署的地块需求,结合地块分布、布局特征等进行原有商业发展方向的修正和细化。1)整体项目商业主题2)商业发展方向描述商业主题概念方面消费需求供给方面商业功能组合方面通过前述对本项目商业环境、交通环境、消费市场、区域经济及商业发展水平的分析,结合地块特征,我们认为本项目的差异化发展方向性应明确如下:1)商业主题:“家庭生活商业街区”式区域性商业中心。现有项目地块以汝河路为主要贯穿街道(线),连接耿河区域组团和郑大南路组团。地块具有一线连接两大区域、中部分散多个小组团区域的开放型、分散型的特征。商业街区的概念即为:将分散在各主要街、路、道上的单体商业汇聚于一体,合力打造新型商业集合体。突破住宅底商、社区商业、沿街店铺的传统单一商业概念,将核心商业综合体、主要特色商街、各区域地块商业店面有机结合在一起,通过合理商业规划创造区域性新型商业中心。一、差异化发展方向性提案细化1)商业主题: “家庭生活商业街区”式区域性商业中心。商业街区的概念提出,即有助于形象的适应新调整地块分布特征又区别于现有市场上商业设施的组成。→有助于体现项目乃提升现有商业品质的需求的方向。社区商业主要针对小区内部;而街区商业则在针对核心住宅小区的同时更侧重针对小区外围,洋溢一种“开放性”。此外,临街商铺及社区商业多以日用百货、小型超市、理发、药店等商家为主,商业类型与业主生活息息相关,多为满足业主生活方面的基本需求。而“外向性”商业街区在业态上,涉足的范围更为广泛,偏重于都市人群的个性购物、休闲、娱乐、餐饮等。在自身新兴商业街区形成和发展的同时,应契入到整个城市区域(郑州西区)的互动和成长之中。本项目地处二七区西部、临近中原区,在城市规划及地理条件上乃非规划商业核心区域;在此条件下,本项目更应集合区域内商业的整体合力之特征打造新兴商业,已与现有商业(碧沙岗、棉纺路商业、碧波园商业)及未来开发商业(亚星商业、小李庄改造商业项目、深国投商业)相协调和共融。项目入市应注重符合现有区域商业发展方向——家庭生活供给型商业特征,同时应在此基础上进行商业设施形象、供给商品品质、商业功能组合方面的提升。郑州市现有成熟商圈“二七”区域乃城市核心商业集中区,前端商业形态、高档次商业品牌、商务商业配套、城市商业引导的地位无法撼动。而项目所在区域尚未形成商业集中区域或是区域商圈。周边影响商圈发展相对成熟,主要为以生活需求型为主导的商业特征(超市、大卖场、家居家具专业店、家电专业店、传统百货店)。一、差异化发展方向性提案细化2)商业发展方向描述:树立郑州西区新兴商业街区的形象。各类家庭、家庭所有成员均可在本项目中找到适合自身消费的商品,获得消费满足。全家相携前来购物、就餐、休闲、娱乐将成为时尚,引导周边消费群新的生活方式。专门服务于周边家庭消费群的商业设施,向其传达专属、独享的信息,给予周边家庭消费群体强烈的归属感。A、主题概念方面:居家消费的体验地,引导家庭式消费的新生活时尚。一、差异化发展方向性提案细化