关于售楼书的法律作用—学习心得.doc

关于售楼书的法律作用—学习心得  售楼书是合作公司或其代理人制作的、向不特定的人发送的有关预售房屋的图片和文字说明。在房屋预售行为发生时,房屋尚未建成,购房人不能通过实物,而只能通过售楼书来了解所购房屋的状况。问题在于,售楼书的法律性质如何?在发生房地产质量纠纷以后,售楼书能否作为判定当事人的权利义务的法律依据? 一般认为,售楼书的作用相当于广告的作用,在法律上不能成为要约,只能当作要约邀请。因为,(1)与要约不同,售楼书是向不特定的人发送的;(2)售楼书没有规定有效期限,而要约所载明的条件一般都附有期限;(3)售楼书通常都要声明保留随时修改的权利(这种声明一般是在售楼书的最后一页用最小的字写在最不显眼的地方),而要约在有效期内是不能更改的;(4)要约因承诺而成立合同关系,但持有售楼书的购房人的单方承诺不能表明预售行为的成立,双方还需签订书面购房合同。因此,承诺并不使售楼书对当事人发生法律约束力。我国《合同法》第14条规定要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当内容具体确定,同时表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。第15条规定商业广告为要约邀请。在社会生活中,商品广告不因顾客的承诺而直接产生合同关系。但这无损于售楼书的法律作用。因为,房屋预售是一种较为特殊的法律行为,它不是现货交易,也不同于一般的期货买卖,它是将要建成的不动产的权利转让。关于该不动产,并无统一的规格和特定的标准供双方当事人参照履行,加上其公用设施和配套设施的不确定性以及工程施工和装修的随意性,如果售楼书没有一定的法律约束力,则欺诈性商业行为提供了条件,并且对购房人是极不公平的。因为: (1)售楼书使购房人对所购房屋产生合理期望。在没有现房或样板房的情况下,购房人只能通过售楼书了解房屋的位置、结构、间隔、装修和设施配套情况,购房人依据售楼书产生购买房屋的意向。(2)售楼书是预售合同的基础。购房人所以接受所购房屋的价格,是基于对售楼书的确信。在签订认购书的房屋预售中,由于认购书往往没有质量条款,质量条款一般在正式的购房合同中设定,购房人签订认购书和支付定金的依据就是售楼书。(3)售楼书是预售合同的补充。预售合同往往只就所购房屋的面积、装修标准和价款等作出规定,而对公用设施和配套设施的质量不作规定,但公用设施和配套设施的建筑安装费用实际上是众多购房人共同负担的,也就是说,在购房人所付购楼款中,已经包含了公用设施和配套设施的费用,合作公司应当履行相应的义务