世联 河北天津海河水上运动世界综合商业项目资料.ppt

世联_河北天津海河水上运动世界综合商业项目资料天津海河水上运动世界项目定位谨呈天津海景实业有限公司版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。:[2005]-GW项目研究工作的阶段划分2005/8/152005/8/20工作最终成果区域宏观经济背景研究区域土地市场、房地产市场调研专业人士访谈项目发展战略项目整体定位项目的整体价值分析成功案例借鉴分物业类型价值判断第二阶段(终期)项目发展战略与整体定位终稿第一阶段项目市场调研项目市场调研6个工作日25个工作日2005/9/152报告背景面对全国有名的文化名城天津;面对有六百年历史的天津卫;面对清澈宽阔的海河;面对一个超大规模的项目;我们需要通过对市场整体的研究,通过精确的定位,强力的冲击市场,通过地标物业的打造,带动天房与天鸿品牌与利润的双赢,这就是我们要做的……3我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以共同的目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。项目目标目标1可持续性:通过对项目准确的定位、合理的滚动开发,使得本项目得以可持续性开发,在竞争激烈的市场上立于不败之地。目标2利润:充分发挥项目自身和潜在的价值,提升片区价值,实现项目的利润最大化。目标3现金流:通过项目可持续性开发,以及长期的良好经营,为开发商保证良好的现金流。目标4形象与品牌:通过对本项目的成功开发,打造海河的新亮点也是天津另一中心,继续奠定开发商在市场的龙头形象,实现利润与品牌的双赢。4项目背景项目地处天津海河河畔,属于政府规划的城市重点项目海河六大节点之一,具备良好的发展前景。项目紧邻天津中环围堤道,大沽南路等多条城市主干道,同时临近即将投入使用的天津地铁一号线交通便利。项目地块形状较为完整,多为净地,仅存少量厂房拆迁。但由于地块形状狭长,临近主干道中环围堤道,大沽南路的展示面较窄,展示性一般。项目位于天津核心区边缘,周边物业以住宅为主,缺乏商务氛围与人气。项目具有较高的潜在价值。,但展示性一般。所在区域缺乏商务氛围与人气。5项目约束条件项目属于超大规模项目,多种物业类型共存,同时有大比例的公建类型物业。政府对本项目的形象限制,通过本项目的开发,打造海河沿岸的水上运动世界。项目规划上的限制,项目已进行具体的建筑规划,建筑单体的位置,体量等已经基本确定时间,现金多种物业类型,大面积公建项目形象的限制项目规划的限制6地块规划图及其经济指标占地面积:(B,C,D,E地块);建筑面积:79万平方米;其中公建部分总建筑面积51万平方米;容积率R:;7区域属性和项目属性的界定,可以帮助我们明确研究方向和方法8项目界定---位于直辖市城市核心区具备优良城市资源的大型综合房地产项目全国直辖市城市核心地区边缘具备优良城市资源大型综合房地产项目片区界定城市核心区边缘,为传统的居住区项目位于城市的新区河西区,距离城市核心商业圈与商务圈15分钟车程,项目周边为传统的居住区,缺乏商业与商务氛围。地块界定天津市界定全国四直辖市之一,相对GDP较高全国四直辖市之一,华北重要的港口城市,人口1011万,GDP总量2931亿元;资源界定景观资源:项目位于天津海河河畔,具备一线河景资源;交通资源:紧邻城市主干道围堤道,大沽南路,临近天津地铁一号线具备优良城市资源项目体量大,,总建筑面积将达到79万平方米左右;同时涵盖商业,写字楼,酒店,公寓等多种物业类型;9问题提出(question),确定项目在城市中的地位,充分利用现有资源,发挥项目自身的潜力,挖掘项目自身的区域与地块价值?,即突破固有城市核心区的界限,确定各物业类型与比例,使之相互依托,相辅相成,实现利润最大化?,确定项目中的核心物业,形成核心竞争力,提升区域土地价值,实现大规模项目的滚动开发与可持续性经营?项目战略发展方向怎么做?做什么?10