香山项目阶段性总结资料.doc

一、营销计划大纲凭借本地作战优势,售楼处功能与媒体宣传并用完成基本盘,即福建地区,厦门、福州、漳州、泉州、龙岩等重点地区的营销工作。巩固基本盘同时优化基地2007年3月1日——2007年8月31日配合全国强势媒体宣传引导,例如国内航线头等舱、重点城市机场、奢侈品消费场所、奢侈品消费杂志等,打开全国营销渠道。并尽早深入标杆城市——北京打通全国营销渠道、深入标杆城市2007年7月1日——2007年9月30日作为项目的重点营销市场:上海、香港、台北、太原、哈尔滨等,成立专署营销小组在当地五星酒店设营销点通过特定推介工具,如展板、多媒体楼书等,结合房地产行业知名媒体举办产品峰会及产品推介会,直接达成产品营销目的。重点营销市场渗透2007年10月1日——2007年12月31日C、大基地包装方案单元示意图会所样板区售楼处小型观景台户外大沙盘项目精神堡垒:可选用任何材料,请雕塑大师制作(由黑狐负责VI部分的整合建议)伍、别墅(VIP泊位)一、大定位:主体及精神1、“3000万以上”演绎商务公馆;2、国际性高档俱乐部;3、特区“私人”安全性;4、个人商务会所;5、公司性商务会所;6、英式管家;7、配游艇:宴会(舞会),公司(居家)8、可住、可租、可赢利,自用投资两相宜;9、每套都不一样——唯一性;10、直升飞机停机坪;11、私人游泳池。二、小定位:功能及配套设施游艇及驾证VS司机;会所功能;B1F负一层商务功能;游艇功能,商务及休闲;代为管理公馆(配套);代为管理游艇(配套);可精装修出售(配套);自动化公馆及装修;HA系统;公馆每套都不一样;公馆及游艇命名;园林小品命名。三、市场切片定位:市场客源选取有闲钱在一亿以上;中国500大名企(中外);中国1000大富豪(中外);主要年龄35~55岁;有国际观——时尚;有企图心——再成长;有品位——懂生活;近期资产累积快速;喜欢另类张扬;极度精打细算(银贷必备)。投资客商务客置产VS休闲四、产品定位:市场吻合度及产品差异性低自付、高享受(银贷),多功能;量身定做,房子、装修、园林、游艇;有国际级档次会所的别墅;有商务性功能的房子及游艇;代为管理公馆及游艇;有英式管家贵族式服务;每一套内外都不一样,唯一性强;滨海的别墅;TV的别墅;家务自动化的别墅;附游艇会VIP会籍的别墅;特区、保安、私人领域;私人“快速出国”的别墅;私人游泳池(大海)。五、论证(附加价值):和理性及诱因(动机)中国限量滨海“收藏”;VIP会籍的价值;私人“快速出国;游艇价值;特区、私人领域价值;商务的价值;VIP泊位的价值;可出租营利的价值;玩家休闲的价值;免装修工程的价值;量身定做、命名的价值;私人游泳池;游艇驾证。六、推出时机须具备条件——→设计竞赛活动(规划VS装修)项目大小定位完成;项目俱乐部定为完成及相关配套完成;项目建筑规划平、立、外、剖面完成(最少30套方案完成实品屋);单项做举办活动完成(设计竞赛);项目基础知名度、铺垫完成;游艇公司进驻;游艇驾训招开;销售渠道完成;七、核心竞争力:直升机+出海出国游艇;国际级俱乐部+滨海别墅;游艇驾证+私人游艇;投资效益+商务效益(自用出租两相宜);量身定做+命名(公馆、游艇);封神榜(出书)、出名(反之易出事);最好控制单套在500平米以内,总价在1000万以内;含游艇在1500万以内为最佳,建筑以300平米以内为最佳;最好每一套别墅内部功能皆不一样,外观也不一样;八、风险提示:可能没有独立土地权约的VIP泊位;售价在2万/㎡以上,总价在1000万/套以上;可否融资在80%以上(主名分特殊)封神榜出书(出名)易出事。陆、酒店式公寓SOHO:一、大定位:主体及精神房间装修变化多;各国风格有;休闲度假浓;亦可设点办公;6星级饭店;足可出专书;新投资观念(信托及鉴证);装修费用、配套费用、设备费用,前期筹备营运准备金;3~5年大翻新装修缮;专业经营团队;二、小定位:功能及配套设施最少25000㎡的配套;可容纳3000人会议厅;多功能厅;林肯商务俱乐部(城市俱乐部);娱乐地产;6星酒店;外商俱乐部(联谊会),200~300房最佳,本项目为500~600间房;三、市场切片定位:市场目标客源选取能把买别墅拿来当套房买的人;企业主、企业家;赠品;房地产投资狂热族;豪门第二代;福建省名企;会员卡(例:高尔夫)族;时尚有钱人;短期暴发户;投资客;商务自用。四、产品定位:市场吻合度及产品差异性1、吻合度:商务功能;会务功能;休闲度假;俱乐部功能;特区、私人领地;娱乐地产、娱乐功能。2、差异性:酒店式SOHO;新投资观念;信托管理;双俱乐部;意识性产品;足可出专书。五、论证(附加价值):和理性及诱因(动机)酒店会员卡;城市俱乐部会员卡;信托管理(资金);8~12年回本;商务价值;特区、私人领域价值;