房屋租赁二手房交易培训.ppt

房屋租赁及二手房交易的相关法律三峡买卖网ku1第一部分房屋租赁一、房屋租赁合同的概念与法律特征二、房屋租赁合同的订立三、房屋租赁合同的成立与生效四、房屋租赁合同主要条款的法律分析五、物业返租的相关规定一、房屋租赁合同的概念与法律特征1、概念房屋租赁合同——出租人在一定期限内将房屋交付给承租人使用,承租人按约定向出租人交付一定租金,并于合同终止时将房屋返还给出租人的合同。一、房屋租赁合同的概念与法律特征2、房屋租赁合同的法律特征租赁标的物是作为不动产的房屋,是特定物。是转移标的物占有、使用、收益权利的合同。不发生所有权的转移,承租人对标的物不享有处分权。是诺成性合同,自双方当事人意思表示达成一致时成立,其成立无需标的物的交付。是双务合同,双方当事人互享权利、互负义务,双方的权利义务具有对应性、对价性。出租人有义务向承租人交付租赁房屋、有权利收取租金;承租人有权获得租赁房屋的占有、使用、收益权利,同时有义务交付租金。二、房屋租赁合同的订立1、出租人签约时需提交的文件:租赁房屋的产权证明文件(房产证、购房合同等)产权人、出租人的主体资格证明文件A、自然人出租:要提供身份证、护照、回乡证等。B、法人出租:要提供工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证等。共有房屋出租:要提供全体共有人的主体资格证明文件、全体共有人同意出租的书面证明。转租:要提供产权人同意转租的书面证明。委托他人代为签约:要提供授权委托书(自然人出租的要办理委托书公证)、代理人身份证。二、房屋租赁合同的订立2、承租人签约时需提交的文件(1)承租人本人签约承租人是自然人:要提供身份证、护照、回乡证等身份证明文件。承租人是法人:要提供工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。(2)承租人委托他人代为签约授权委托书(承租人是自然人的,要办理委托书公证)代理人的身份证、护照、回乡证等身份证明文件。二、房屋租赁合同的订立3、不得出租的房屋范围未依法取得房屋所有权证的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违法建筑的;不符合安全标准的;已抵押,未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;拆迁范围内的房屋;有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。三、房屋租赁合同的成立与生效1、区分合同的成立与生效(1)合同成立——要约和承诺符合法律规定,当事人的意思表示协商一致。合同成立的两个要件:A、有两个或两个以上的当事人;B、当事人意思表示一致。三、房屋租赁合同的成立与生效(2)合同生效——合同符合法定生效条件,依法对当事人产生约束力。合同生效的四个要件:A、当事人有相应的民事行为能力;B、当事人的意思表示真实;C、不违反法律及行政法规的强制性规定;D、不违反社会公共利益。三、房屋租赁合同的成立与生效(3)合同成立与合同生效的区别A、法律意义、判断结果不同:【合同成立】属事实问题,意义在于识别某一合同是否已经在,该合同是此合同还是彼合同,其判断结果,只有成立与不成立两种。【合同生效】属于法律价值判断问题,意义在于识别某一合同是否符合法律的精神和规定,能否取得法律所认可的效力,其判断结果包括有效、无效、效力未定、可撤销四种。