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消费支出规划
制定住房消费方案
学习目标:
1、能够分析住房消费需求;
2、能够选择适当的支付方式;
3、能够根据因素变化调整支付方案;
住房方案
一、住房支出的分类
(1)住房消费(租金价格衡量)
①购房;
②租房。
(2)住房投资
将住房看成投资工具。
住房方案
二、购房的目标(时间、面积、房价)
(1)购房面积需求
①不必盲目求大(面积闲置问题);
②无需一次到位(时尚、人口调整问题)
(在一套房子里住一辈子的可能性越来越小);
③量力而行(考虑首付款金额)。
(2)购房环境需求
房价取决于区位和面积。
住房方案
三、购房的财务决策
1、购房财务规划的基本方法
(1)以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。
▲可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限;
▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限;
▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷;
▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。
住房方案
三、购房的财务决策
例2-1 王先生年收入10万元,预计收入每年增加3%,每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元,打算5年后买房,假设王先生的投资报酬率为10%,准备房贷20年,假设房贷利率6%。
首付部分=29(万元)
贷款部分=(万元)
可负担房屋总价=(万元)
房屋贷款占总价的成数==%
若王先生计划购买100平方米的房子,则
可负担房屋单价=858000/100=8580(元/平方米)
住房方案
三、购房的财务决策
1、购房财务规划的基本方法
(2)按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。
▲欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积;
▲需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价
×(1--按揭贷款成数比例);
▲需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价
×按揭贷款成数比例;
▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。
住房方案
三、购房的财务决策
例2-2 ,张先生要购买100平方米的房子,目前市面上一般价格是3000—6000元/平方米。假设按7成按揭,贷款期限20年。贷款利率6%,等额本息还款。

30万的房屋首付及贷款情况:
▲需要支付的首期款=30×30%=9 (万元)
▲需要支付的贷款数额=30×70%=21 (万元)
▲每月需要摊还的贷款本息费用=1505(元)

60万的房屋首付及贷款情况:
▲每月需要摊还的贷款本息费用=3009(元)
住房方案
三、购房的财务决策
2、其它需要考虑的因素(相关费用、装修费、家具电器购置费)
①契税:%缴纳,非普通按成交价的3%缴纳。
②评估费:各商业银行有不同的规定。
③律师费:商贷时按每单申请贷款额3‰支付,每单最低额度为100元,二手房贷款需要办理公证,每件200元。
④保险费:商贷时需要加购房综合险。
⑤抵押登记费:。
⑥印花税:按购销额3‰。--5‰。贴花。
住房方案
三、购房的财务决策
3、购房财务规划的主要指标

①房屋月供款与税前月总收入的比率。一般不应超过25%~30%

②所有贷款月供款与税前月总收入的比率。一般应控制在33%~38%
住房方案