商业项目定位与业态组合的规划.doc

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随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此,像商品交易模式的革新(商业业态革命),便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。

目前我国正在爆发一场业态革命,出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。

一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。

一、项目市场定位规划

准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量,是做好成功商业规划的前提……

现代商业地产开发实际表明,购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研,清晰的判断,宏观的统筹,果断的决策,是准确定位的要件,这样才能准确把握市场脉搏,确定不同类别的经营模式,避免同质性,创造最大差异化,从而引领市场。(一)整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象

1、定位内容:明确主体服务对象,确定目标客户群。

2、定位原则:以目标消费者的真实、持久需求定位(参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据)。

3、定位过程:通过商业环境调查等不同方式的调查,汇总分析得到不同消费群的构成:

A、核心消费群:商圈半径2公里范围内,约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群;主要需求的消费特征:
业态需求——求综合型、一站式消费场所;
业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等;
功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等;
消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。

B、中心消费群:商圈半径5公里范围内,除核心消费群以外约20万的中高层消费人群;主要需求的消费特征:
业态需求——综合型、一站式消费场所;
业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰;
功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等;
消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。

C、辐射消费群:商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费;主要需求的消费特征:
业态需求——综合型、一站式消费场所;
业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产;
功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等;
消费者结构—