2008厦门房地产年报-蓝火置业.doc

前言2008年,将是“集美年”。东海域美景雏形初显,集美大桥、BRT、公铁大桥的98通车,房地产的火热开发,都注定了集美的2008年备受瞩目。2007年,集美的市场供应量为60万平米,消化量为34万平米,比2006年同比下降14%。而据数据显示,2008年集美将有逾百万平米的市场供应量即将推出。与此同时,2008也将是政策调整年,物业税即将出台,银行进一步加息。。。。。。市场观望明显,政策面相当严峻!面临这样的情形,作为中米体量的大盘进入集美市场,蓝火认为:是机遇也是挑战!作为禹洲进军集美的首发项目,本案举足轻重。感谢贵司给予的充分信任,在前期沟通的基础上,我司集中全部的人力和精力,展开细致工作,经过多方多次讨论,初步完成本行销策划报告。在本报告中,配合项目的开发规划,我司根据市场的现状和特性,在项目整体策划思路、推广销售方面提出了较为专业、成熟的见解,力求在产品赢得市场的同时,集团品牌也得到大幅提升!蓝火认为:在大盘云集,激烈竞争的现状下,寻求市场突破口,不仅仅取决于产品,也是开发商形象魅力与产品市场魅力的综合竞争。蓝火认为:本案对于禹洲不仅是一个单纯的房产项目,同时也是共享温馨生活的集团形象有力展现,而走“亲民”路线,共筑“易购、易教、易居、易乐”的温馨社区,不仅能体现项目的差异化竞争策略,同时也将大大提升开发商的品牌形象!在以后的合作中,我司将一如既往根据项目的进展及市场情况,提出更详尽的实操细案,同时忠心预祝本案取得巨大的成功!目录思路构建图…………………………………………………3页第一部分分析篇…………………………………………………4页第二部分定位篇…………………………………………………12页第三部分产品篇…………………………………………………20页第四部分推广篇…………………………………………………30页第五部分营销篇…………………………………………………38页结束语…………………………………………………55页思路架构图 项目理解目标市场理解客户群体定位主题形象定位推广思路营销策略推广部署蓝火眼中的项目是什么样?项目将面临怎样的市场机遇和挑战?项目卖给谁?他们的特性是什么?需要什么?用什么样的形象和主题去打动他们?吸引他们?围绕这些主题我们做些什么?如何做?通过什么渠道和方法销售最快最有效?变现这些渠道和方法的方式有哪些? ,紧邻同集路,规划环东海域公路以西,规划总用地150余亩,总建筑面积近50万平米。项目西南方向可望天马山,东侧面海,有部分山林景观和水体景观。■㎡㎡%绿地率35%㎡规划户数4257户规划车位1256个■SWOT分析优势·项目地块平整,利于规划建造;·北面紧邻美人山,东南面可看海,有一定的景观资源;·土地成本相对较低;·项目体量大,利于自身配套的规划;·开发商品牌优势;·户型创新优势。劣势·地块形状不规则带来的规划难度;·容积率高,密度大;·相邻种猪场的污染困扰;·工业区形象及治安问题;·沿主干道噪音较大;·周边教育与生活配套较为欠缺;·周边仍处于待开发阶段,人气较弱;·非临海第一排,视野角度受限。机会·区域内目前项目稀缺,市场出现机会点;·环东海域规划开发,区域前景看好;·BRT快1线及集美大桥即将通车,交通得到改善;·集北新城建设将改善区域配套及生活环境。威胁·房地产政策调控的不确定性;·区域影响力不够,接受度低;·新政下岛内外投资明显减少,短期内也影响了自住需求;·未来岛外市场供给量的增加,集北新城的建设使大量土地供应上市,竞争日益激烈。综上所诉,本案为同集板块的规模大社区,地处集美新一轮开发的重点地段,尽管目前周边开发状态仍显不足,生活与市政配套不完善,但随着大厦门城市的建设,东海湾区域内各种配套设施将逐步改善,项目未来潜在升值空间极大。·未来1-2年内,本案所在的同集片区以及临近的集北片区都将迎来区域发展(环东海域)以来最大规模的地产发展热潮,成为厦门地产的焦点区域;·区域面貌逐步改善,发展日趋成熟,但在近1-2年内,片区仍然需要面对教育这个对于地产发展至关重要的发展瓶颈;·区域中的中高端置业客户量将得以保持并进一步增加,这也为本案的发展提供了坚实的基础。、50万平米体量,区域最大2、禹洲进军集美第一个项目3、禹洲目前在厦开发的最大一个项目项目特性造城1、差异化竞争需要2、市场突破需要3、整合资源推盘需要造亲民大城打造易居、易教、易购、易乐的温馨亲民社区目前,厦门正进行着新一轮的跨越式发展,受此影响,集美的新都市运动正火热兴起,城市新移民行为也趋于热烈,本项目无论从规模、规