谁吹大了泡沫.doc

问:我们还是从房地产说起吧,你最近的文章说,“香港所有的不幸都可以归因于对房地产的痴迷。世界上没有任何一个城市像香港一样,经济重心如此依赖于房地产。”这和我们大陆目前的样子不是很像么?你书中写,上海的小保姆都辞职去炒房了。 
谢:是的。但是大陆和香港不一样的地方在于,大陆房地产业的钱都跑到政府口袋里去了,香港可不是这样的,钱主要是给开发商拿走了。
一个泡沫最终会产生两个结果:一个就是财富的重新分配。就像股市从100点涨到200点再回到100点,这中间什么都没变,起点和终点是一样的,但是从起点走到终点这个过程中,有人买入、有人卖出,所以有的人钱变多了,有的人钱变少了,财富总量没有变,但是重新分配过了。第二,它也是一个资源重新分配的过程,这中间有人投资进去想要获利,结果造成了损失。
而大陆房地产泡沫的情形就是,这个过程中,财富和资源最后都流向政府了。所以你看政府这几年突然变得非常有钱,财政富余很多。那么问题就是,政府要怎么花这么多钱?效率能有多高?会不会浪费?这是最大的问题。
问:在房地产泡沫的问题上,你一直都把板子打在政府屁股上,你觉得房地产商其实在里面并没赚多少钱,不应该为高房价负责? 
谢:如果把他们交的税都算进去,开发商真的不赚钱。
土地增值税是60%。地方政府财政一有压力,他就去找开发商,说你必须给我交土地增值税。这就是为什么很多楼盘卖到最后,开发商都会留一套不卖,留一套房子他就保留着项目公司,跟政府说,我的公司还在,房子没卖完,不交税。于是地方政府就说,那我先预征,我算过了你应该交六个亿的税,现在先交两亿吧。开发商原来都是靠不交税赚到钱的。等到六亿都交给政府,开发商根本没赚多少钱。
你可以去分析房地产公司的净资产。比如绿地集团这么大的公司,你看它整个公司的价值全部是靠土地升值来的,造房子本身是不赚钱的。它最初买了一块地造房子,卖了房子赚了钱,然后把赚的钱全部投进去,还不够买同样地段的另一块地。就只能再去银行借钱,买地段更差的一块地,再造房子,卖掉以后,再拿出全部的钱,同时还要向银行借钱,再去更差的地段继续造房子。所以你看它越做越小,它一直滚动下去但是其实根本没赚什么钱。
再来看万科。这么大的房地产公司,分析员发现它公司的资产构成,其中70%都是靠高价发股票赚来的,也就是说,万科的钱大部分是从股市赚来的,靠造房子卖房子并没有赚多少。所以中国的开发商是不赚钱的,即使他们靠造房子赚了钱,做大了,政府也一定会有各种各样的办法把钱拿走。
,把建筑成本、毛利、土地税都算下来,%,。去年中国的财政收入总共才7万亿。
问:所以房地产泡沫主要是政府卖地造成的?你判断泡沫的标准是什么?高房价?空置率? 
谢:从两个方面来看,一个是量,一个是价。
量,就是空置率,中国现在有大量的空房子。现在城市里的商品房大约有六千万套,空置率是25%到30%。这还不包括企业造的房子,企业自己造的房子大约有三千万到四千万套。我到长沙去,看到湖南广电集团造了很多很多房子,都是给员工的福利房,质量是非常好的,不是宿舍,是完全可以跟商品房竞争的那种房子。
但是我不知道员工有没有产权,是不是可以到市场上卖房子。我看到有些是员工自己住,也有些是进入市场的。自己造房子的民企国企都有,中粮