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房地产市场营销论文房地产营销论文(房地产营销论文):
浅析如何完善房地产营销策略
【摘要】随着中国经济市场化不断深入发展,房地产市场也经历了从小到大的发展历程。我国房地产市场营销起步较晚,再加上市场化进程不完善,房地产营销方面还存在着很多问题,本文就此做一分析。
【关键词】房地产营销策略
房地产市场营销是指房地产开发企业或经销商(或代理商)为了实现经营目标,对房地产产品的构思、定价、促销和分销的计划和执行过程。新的市场形势,要求房地产营销要有新的思路。
一、房地产市场营销的特点
。房地产商品使用周期长,同一商品在其生命期内,产权可能多次转移;在法律上房地产的使用权和所有权可以分离,所有权者可将使用权以出租的形式出让给第三者使用。此外,房地产经济活动中,房地产商品的使用权和所有权还可用于抵押、典当、信托等,在房地产权属登记、转移等方面,都需要法律提供保障,所以房地产市场营销与法律制度有密切的联系。
。房地产市场营销具有独特的经济运作方式,在房地产经济运行过程中,与其它行业相比进入房地产市场难度更大,运行往往缺乏及时的、准确的信息,从而影响到房地产市场信息的准确性。此外,因投资者和消费者进出房地产市场困难,形成房地产经济运行时间上的滞后,为房地产市场营销在时间上的把握带来困难。
。我国政府拥有土地的最终支配权,在房地产经济运行中,政府干预较多。一是政府基于公共利益,可限制某些房地产的使用;二是政府为满足社会公共利益的需要,还可以对任何房地产实行强制征用或收买。这说明了政府制定长远的房地产政策的重要性。
二、影响房地产影响的主要因素
。营销环境是制定房地产营销策略的第一要件。企业经营的优劣成败,在于营销管理者是否顺应不断变化的营销环境。(1)国家宏观政策因素,具体包括:政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应,从而影响到房地产业的开发状况;政府通过银行从源头上控制了资金的放贷速度和比例;政府通过各项税费影响房地产的价格,从而影响房地产销售状况及其营销策略的选取;政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。(2)区域环境影响因素。由于房地产项目的不可移动性,使得房地产市场表现为极强的区域性。区域因素对房地产营销影响较大,房地产营销需要从以下几个方面进行考虑:人口状况、经济状况、居民收入水平、市场供给情况。(3)竞争对手的影响。主要包括项目周边现有的竞争对手与项目潜在的竞争对手。营销竞争环境及对手信息的收集是营销战略的一个重要组成部分。
。房地产消费者市场特点有许多,营销人员应着重从下面三个方面研究消费者的喜好: (1)消费者市场房产需求的多层次性。在同一商品市场上,不同消费者群体由于社会地位,
收入水平和文化素养的差异,其需求也会表现出多层次性的特点。(2)消费者市场对房屋需求多变性。消费者由于各种因素的影响,对房屋的会有多种多样的需求,这要求制定营销策略时根据自身条件准确地选择目标市场。(3)消费者市场对房屋需求的可诱导性。经济政策的变动、社会交际的启示、广告宣传的诱导等都会使消费者的需求发生变化,这要求市场营销策略的制定者不仅要适应和满足消费者的需求,而且应该通过各种促销途径影响