《君临天下项目营销策划》.doc

“君临天下”项目营销方案市场/推广/销售沭阳盛世地产策划2009年11月10日目录第一章:沭阳住宅地产市场概况一、沭阳与苏北二、沭阳城市规划三、沭阳住宅地产市场概况四、沭阳住宅地产消费者行为分析第二章:项目状况分析一、基本情况二、规划情况三、基地四指四、配套情况五、道路状况六、规划建议第三章:项目SWOT分析综合一、优势二、劣势三、机会四、威胁五、结论第四章:可比性及竞争项目分析一、可比性及竞争性分析1、区域可比及竞争个案基本情况2、可比竞争个案分析3、潜在竞争情况二、区域楼盘特点第五章:项目市场定位一、档次定位二、目标客户定位三、价格定位第六章:推广思路综述一、推广策略方案制定原则二、推广性质应用三、广告语表现整合四、VI系统言声延展五、阶段推广主题及节奏六、媒体选择及阶段运用七、阶段性推广选择和功能重点八、沭阳地产市场主要媒介分析九、推广费用分解及预算第七章:销售思路综述一、工作节点二、销售阶段划分三、销售周期四、价格策略五、价格执行六、销售策略及实施方案第一章:沭阳住宅地产市场概况沭阳与苏北一、沭阳县基本情况1、沿海地区南下北上必经之地沭阳地处江苏北部,沂沭泗水下游,属鲁南、皖东交界处,东西60公里,南北55公里。东与连云港接壤,南与淮安市毗邻,西倚宿迁,北接徐州,是徐、连、淮、宿四市结合部。沭阳交通交通网络非常发达,京沪高速公路、新长铁路、205国道、245、324、326省道在县城交汇。东去连云港白塔埠机场40分钟,西到徐州观音机场1个小时;沭阳县水路畅通,新沂河横贯东西,淮沭新河纵穿南北。我省20大内河港口之一的沭阳港,年吞吐量在300万吨以上,过淮沭河与长江联接,经沭新河、蔷薇河、古泊河达连云港港口。2、全方公里,辖29个镇、5个乡,1个农场,472个行政村(居)委会。1994年沭阳人口普查在册统计人口为174万,现在县政府对外公开人口为177万人,实际人口远远不止,估计应该在220万人左右,沭城镇在册人口35万人,非在册常住人口约15万人,外来人口约8万人。3、全国最具投资潜力中小城市百强2008年,、、,%、%%;农民人均纯收入5540元,%。4、工业开发区江苏沭阳经济开发区成立于2001年8月,正式启动于2002年。位于沭阳县城东部新区,紧临京沪调整公路和324省道,地理位置优越。  到目前,“七通一平”,落户园区项目共计487多个,协议引进资金360亿元,实际到位140亿元,其中,投产企业300个,超亿元项目77个,10亿元以上大项目6个,上市公司企业11家,外资项目35个,用工7万多人。2008年,开发区实现业务总收入70亿元,,规模企业达130家,完成工业增加值18亿元。5、农业沭阳县拥有耕地面积204万亩,农业人口140万,是传统的农业大县。2008年,全县财政收入超千万元乡镇达30个,占全市总数一半以上,其中5个乡镇财政收入进入全市“十强”。高效农业已形成花卉、林木、食用菌、设施蔬菜、优质稻米和生态水禽等“六大板块”、“五区一带”生产新格局,,,蔬菜复种72万亩,,,建成全国最大的干花生产销售基地。二、周边城市与1小时辐射商业圈“1小时辐射商业圈”的概念由公司和“沭阳海宁皮革城”合作时首次整合提出。以沭阳为中心,南到淮安;东--北到涟水、灌云、连云港;北--西北到东海、新沂、徐州;西--西南到泗阳、宿迁等大约都是1小时的路程。A、连云港市连云港市位于沭阳东北部,地处黄海之滨,是海陆、南北过渡的结合部,依山傍海,东西最大横距129公里,南北最大纵距约132公里。东与日本、韩国、朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻,北与山东省日照市、莒南县接壤,南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。 连云港是陇海铁路的最东端,欧亚大路桥的起点城市。优越的地理位置以及海洋、山林,为连云港市带来了不可估量的资源优势,是中国沿海首批14个对外开放城市之一。 连云港市总面积7444平方公里,,市区面积880平方公里,市区建成区面积65平方公里。辖东海、赣榆、灌云、灌南4县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区,。新浦区为市政府所在地。B、淮安市淮安市位于沭阳南部,与宿迁、连云港、盐城、扬州4市及安徽省相临接。辖清河、清浦、淮阴、楚州4区,涟水、洪泽、金湖、盱眙4县,,,其中淮安市区建成区面积75平方公里、市