大修基金政策问题.doc

转载自http://club./?id=7532739&boardid=1&page=1&1=1#7532739 “和谐重庆”路上的绊脚石——大修基金收取之“黑洞” 2008年7月20日,五个重庆———“宜居重庆”、“畅通重庆”、“森林重庆”、“平安重庆”和“健康重庆”,作为重庆发展的新目标、新追求,首次在重庆市委三届三次全委会上浓墨重彩地提出,成为“和谐重庆”发展的重要战略决策。我们要讨论的是,三年来,在奔向“宜居”的这条重庆路上,有绊脚石吗?“畅通”吗? “宜居”要有家,家的物质基础即是房屋。“家是最小国,国是千万家”,“房事”也是国家大事。近年来,随着房价的年年高涨,商品房相关问题备受关注,而物业管理中的房屋专项维修基金(俗称“大修基金”)的归集、使用,监管问题也争议颇多。 1999年1月1日,《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)施行,这是首部归集大修基金的立法。该办法第五条规定,“购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴交维修基金”。随着十多年来房价的上涨,缴交的大修基金随购房款增加,单套普通住宅缴交的基金数额达到了10万元。商品房多为预售,由于购买时间、价格的差异,导致同时入住的同栋楼房、同面积的住户,缴交的基金数额相差达到数万元。随着时代变迁,该办法应与时俱进。 2008年2月1日,《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)的施行,这部取代建住房[1998]213号的规章,从立法上进了一大步。该办法第七条规定按建筑面积交存,实现了相对公平。随后,各省市相继出台当地具体交存标准,按面积交存,还利于民。那么,作为“宜居”的倡导地——重庆,对大修基金是如何归集、使用的呢?对“宜居”的民生问题如何考虑的呢? 一、重庆大修基金的归集、管理立法进程自2008年2月1日起,建设部、财政部令第165号规章施行,建住房[1998]213号规章失效。就地方立法而言,重庆市尚无房屋专项维修资金交存具体规定的立法。 2010年11月27日,重庆市政府通过了《重庆市物业专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》),于2011年3月1日起施行。《办法》第七条规定的交存标准为:“(一)有电梯的,按每平方米建筑面积80元交存;(二)无电梯的,按每平方米建筑面积50元交存”。从上述立法进程看,2008年2月1日至2011年2月28日期间,建设部、财政部令第165号规章是唯一的大修基金交存立法依据;2011年3月1日重庆市《办法》施行后,与165号规章是并行有效的规章,是地方政府规章与国家部门规章之间的关系。两部规章都规定按建筑面积交存大修基金,最主要的不同之处是交存的时间点,地方政府规章规定在“办理房屋预售合同备案登记时”交存,国家部门规章规定在“在办理房屋入住手续前”交存。对此冲突,从法理上讲,前者不符逻辑,后者较为合理。因为以面积为单位计算交存金额,就应在房屋竣工实测后才能确定,试问,“办理房屋预售合同备案登记时”建筑面积是怎样确定的,与实测有出入如何处理,遇违约、政策因素、不可抗力等导致不能交房如何处理? 重庆市的《办法》虽有瑕疵,但对于深受购房成本困扰的百姓来说,仍是一场春雨,尽管这春雨来得有点晚。问题是,重庆的房管部门——“宜居重庆”的推动者,是怎样执行和落实政策,还利于民的呢? 二