鲁能三亚湾新城游艇湾区地块取地研究.doc

鲁能三亚湾新城游艇湾区地块取地研究
鲁能三亚湾新城游艇湾区地块取地研究
本次出让土地位于三亚湾新城最西端,包括5宗居住用地,为红色线条所示,占地2273>.3亩和4宗商业用地,为蓝色线条所示,.
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报告思路框架
取地可行性分析
取地必要性分析
取地价格建议
宏观经济分析
三亚房地产
市场分析
区域分析
地块本体分析
土地市场分析
新城总体
规划分析
开发进程分析
交易背景
指导底价
地价测算
取地可行性分析—宏观经济分析
取地可行性分析
取地必要性分析
取地价格建议
宏观经济分析
三亚房地产
市场分析
区域分析
地块本体分析
土地市场分析
新城总体
规划分析
开发进程分析
交易背景
指导底价
地价测算
三亚为著名的热带滨海旅游城市,得天独厚的地理位置和气候条件使其成为旅游度假胜地
三亚位于中国最南端,北纬18度,全年长夏无冬,以热带海洋为主题的旅游资源丰富;
“中国只有一个三亚”,得天独厚的地理位置和气候条件,每年吸引全国各地乃至世界各地的旅游者;
随着世界小姐选美等活动的召开,旅游区建设的完善,城市旅游档次和形象不断提升;
2007年旅游人数达到538万人次,三亚已经成为著名的旅游度假圣地
从国际一流旅游度假区域发展规律来看,三亚正处于成熟国际一流旅游度假区域的发展阶段
一般规律
三亚发展历程
85年
96年
03年
萌芽阶段
起步阶段
发展阶段
成熟阶段
以农业、渔业等传统产业为主
地方服务、管理
交通不便
少数接待设施
无规模度假地开发
个别、少数游客
接待游客总量持续增长;
中国第一家五星级度假酒店在亚龙湾开业;
盘活三亚湾路;
政府吸引投资,主导建设;
旅游业成为第一大产业
旅游业成为主导产业
主导建设;主动吸引游客和投资
对外交通建成,改进内部交通
开始兴建豪华酒店;
首先开发资源最好的度假区;娱乐、商业活动初步发展
游客数量激增;以国内游客为主
旅游业成为第一大产业
公共设施的建设;保护资源;提升服务水平
扩大交通设施容量
开始有国际知名度;
有标杆性度假区;新兴度假区豪华定位,市场份额持续加大;配套设施开始完善;高端度假产品规模开发
游客数量持续上升;国外游客比例大幅度加大
旅游业为第一产业;无污染的产业体系
全球营销力度;环境和旅游资源保护;产业结构调整
具成熟的立体交通体系;完善的水电通信等网络
独特的豪华度假产品和物业;
度假区专业化经营,各区功能互补,多元化组合
游客数量稳定;国外游客来源多样;花费大,停留〉4天
国际游客比例高速提升,但仍小
已具有一定的国际知名度;已形成立体的度假区体系
开辟国际航线;重点基础设施建设
政府强力推进国际市场的开拓;
构建无污染的产业体系
三亚凤凰机场正式通航;政府以规划和对外交通启动
政府官员度假与少数游客
07年
近年来,三亚旅游市场继续保持快速增长,国际游客稳定增加,国内第一旅游度假地的地位得到巩固
03年受到非典影响,增加的旅游人数下降,04年开始迅速恢复增长速度
从2000年起旅游工业占到地区生产总值的60%
国际游客总量增长迅速,俄罗斯、日韩游客是主要客源占到了50%以上
旅游人口数量变化表示三亚已被越来越多的国家所认可,国内第一旅游度假地的地位得到巩固
三亚游客总数量、国际游客数量及国际游客比例
三亚旅游收入及占GDP的比重
三亚人均旅游消费的增长(元)
财富积累下度假成为时尚,三亚旅游逐渐从观光的奢侈品向休闲的生活消费品转变
生活度假
休闲度假
观光度假
理念
度假需求
$300
Per Capita GDP
$1000
$3000
$5000
增长见识,享受视觉愉悦;
感官接触表面感受,“拍照留念”的方式
旅游是一种奢侈品
观光是旅游的核心
旅游是一种选购品
休闲放松是主题
旅游是一种生活方式,是生活的必需
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人均停留天数(天)
月份
入住率
未来入住率
以往入住率
中国经济30年高速增长的财富积累有效地支撑了旅游方式的转型,休闲度假成为时尚;
高速增长下三亚旅游的两个现象:
人均停留天数上升,市场粘性增强;
淡旺季的入住率差距缩减,旅游季节性因素弱化;
以上表明,三亚正处于观光度假到休闲度假,再到生活度假的转型期,对三亚客户而言,旅游已经脱离了奢侈品的范畴,逐步向一种生活的常态演