物业会计怎么做账 会计学堂.docx

薄螅蒀蒁薀膈一、物业管理相关知识莅薂蒅1、什么是物业管理蕿聿袃物业管理是物业公司受业主委员会的委托,依据物业管理委托合同,对业主的房屋建筑及其设备,公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向所有人和使用人提供综合性的有偿服务。肅薃袁2、物业管理的内容羂蒈袀(1)常规性的公共服务:物业管理企业面向业主提供的最基本的管理与服务工作。包括:建筑主体管理、设备设施管理、环境卫生管理、绿化管理、安保管理、消防管理、车辆道路管理袅蚅蒈(2)针对性的专项服务和委托性的特约服务:物业管理企业为满足某些业主的一定需要而提供的各项服务工作。包括:日常生活服务、商业服务、代理中介服务等。如:在做好公共服务的同时,在管辖的区域内附属开展装饰装修、工程维修、代租房屋等多种经营服务。肀袈羃3、物业管理的公司形式薆蒂节(1)开发商的子公司或分公司。蒂莇莈(2)具有法人性质的独立的物业公司。莆蒃芇(3)挂靠某物业公司的物业管理处。薁羁肃(4)不具备资质的违法经营的物业公司。肇薅蚃4、物业管理的业态及分类虿蒀肀(1)物业管理的业态是指物业企业为满足不同类型的物业服务而形成的不同经营形态。螇莂肆(2)可分为五大类:住宅物业、商业物业、办公物业、工业物业、公共设施物业。肂衿膃(3)住宅物业又可细分为普通型住宅物业、别墅型住宅物业。商业物业可分为商场物业、酒店物业等。办公物业可细分为行政办公、写字楼办公等物业形式。公共设施物业可细分为医院、学校、政府等物业。薇蒃肄5、物业公司服务的计费方式膀艿薈(1)包干制:业主向物业公司支付固定物业费用,盈余或亏损均由物业公司享有或承担的计费方式。芈蒅聿(2)酬金制:在收取的物业费用中,其中的一部分按约定的比例或约定的金额支付给物业公司,剩余的全部用于服务服务合同约定的支出,结余或不足均由业主享有或承担的计费方式。蒂螈芃二、各项收入构成、分类及适用税率(营改增后)肈节膁收入构成蚁膇艿应税劳务名称蒄莄袈税收分类名称蝿薇莃适用税率芅莅薁税率说明肁芀羁主营业务收入-物管费收入羅膂薆物管费芀蚀莃物业管理服务螆芄羂6%(一般纳税人)薂腿葿3%(小规模或简易征收一般纳税人)蒆芅莅现代服务业。蚁芆肃羇螇薈蒃主营业务收入-电费收入肂莃电费羈膁电力产品膄蒈17%(一般纳税人)膁莇薂3%(小规模或简易征收一般纳税人)芅蒀芀肀蕿主营业务收入-水费收入蒇肃膇水费蚂薀蚂自来水膈肄袁3%螀罿芁国税2016第54号规定,提供物业管理的纳税人,向服务接受方收取的自来水水费,以扣除其对外支付的自来水水费的余额为销售额,按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。蚄膅羆其他业务收入-房屋租赁收入膃荿羆场地租赁费蒅羃莂其他情况不动产经营租赁服务芁螈蝿11%(一般纳税人)膅羄罿5%(小规模或简易征收一般纳税人)莀芇肆建筑物、构筑物等不动产按照经营租赁服务缴纳增值税。羅螂蚆袀芃肆螃其他业务收入-墙面、电梯广告收入蚇蒁场地租赁费袃螈其他情况不动产经营租赁服务莀膆11%(一般纳税人)莆袄膄5%(小规模或简易征收一般纳税人)蝿羈电梯广告、楼宇广告等按照不动产经营租赁缴纳增值税。膆蚂薇其他业务收入-停车场收入莁腿芆场地租赁费袇螃芀其他情况不动产经营租赁服务葿蚈蚀11%(一般纳税人)蚇袄芅5%(小规模或简易征收一般纳税人)袂肈莆财税[2016]36号规定,车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。莈蚂蚁其他业务收入-工程维修收入羀蒇肈服务费膈蚃莈其他居民日常服务莃膀蒆6%薄螅肂蒁莅蕿肅羂薀袀其他业务收入-装修服务收入薂肇服务费聿薅其他居民日常服务薃蒃6%蒈芈袅蚅袆其他业务收入-垃圾清运收入肀袈薅服务费薆蒂薀其他居民日常服务蒂莇羀6%莆螇蚅螅芅蚅其他业务收入-工本费收入莁衿羁服务费袃蚄蒈其他居民日常服务肁蚆蚈6%芆膃螅螁蚈莂其他业务收入-垃圾清运收入莄薃膀服务费薂蝿蒇其他居民日常服务螆羂袅6%节薆螃袅蒁蚇其他应付款-装修押金螈薈膅羃袁羅蕿虿膃无莆薄荿暂收应付款项,不确认收入,不缴纳税款。艿蒆芈如果后期款项不退还业主,需要确认收入缴纳税款。蒄羄肅其他应付款-出入证押金羀薈莀袆莃肁螀蕿肇无蒀莇螁其他应付款-招标保证金莇节葿芁蒈螆蒅蚁膄无薄莅芁三、各项成本费用构成、分类螁芇薅1、主营业务成本:羆螄芄(1)物业服务人员工资、社保、公积金和福利费。蒂莈薃(2)电费。肅芃虿(3)水费。羈荿薈(4)外聘绿化养护费。蒇蚃莄(5)外聘清洁卫生费。虿膇蚀(6)外聘秩序维护费。薅肂莁(7)公共设施设备日常运行维修和保养费。葿芈莇2、其他业务成本:蚄蒁蒄(1)对应其他业务收入发生的成本费用作为配比原则。腿莀肁(2)如:零星工程维修材料采购成本、垃圾清运成本、材料损耗报废成本等。肆羁衿3、营业税金及附加:城建税、教育费附