2011年11月吴桥项目产品初步判研.doc

吴桥项目产品初步研判(调研时间:2011年11月11日至2011年11月12日)吴桥市场初步分析:1、住宅市场通过我司的市场调研发现:吴桥住宅市场正处于初步发展时期,具有较大的上升空间,市场客群存在明显的刚性需求。在市场供需方面,目前市场在售项目较少,处于咨询状态的项目较多(产品未有均价,只接受咨询,可见各开发商对于市场价格的把握还处于犹豫状态。)通过调研走访得知:从目前来看,市场呈现需求大于供给的局面。因此住宅市场去化周期较快,各项目的销售率达到90%以上。住宅产品的设计方面,目前各项目的产品多以多层为主,小高层为辅,内部配套及景观品质一般。住宅产品的户型设计中规中矩,处于咨询状态的项目其户型产品的面积区间尚未确定,可见当地开发商对吴桥未来住宅市场的判断不足,同时当地的市场客户对于产品的品质诉求不够强烈。住宅市场价格方面,目前当地竞争项目中“名仕公馆”的市场均价最高,为3600元/㎡,其余项目的市场均价在3200元/㎡到3400元/㎡之间,但就其项目和产品的品质来看,这样的市场价格能够反映其市场价值,因此吴桥的住宅市场价格能够体现当地的市场现状,在情理之中。2、商业市场通过我司的市场调研发现:吴桥商业市场正处于萌芽阶段,城市商业产品和配套缺失,因此导致当地消费活动的转移(当地优质客群大多去往德州进行消费)。目前市场存在的商业项目虽区位较好、具有一部分商气和人气,但从其项目的内部规划、业态划分、服务配套、商品品类、运营管理等方面明显不足,因此造成当前市场上商圈的弱化,也直接影响了商业项目的经营,同时城市重心向东北方向转移,一定程度上减少了市场客群的关注度,同时按照商业项目对区位、城市功能配套等方面的苛刻要求,目前商业市场存在的产品,较为落后,未来竞争力有限。目前,市场存在的商业产品多以一拖二的结构的建筑形式,如长江路和嘉陵江路的底层商业,但其业态较为分散,内部进深较长,面宽较窄,处于主要商业街交口或主要人流动线上的底商租金较高(大约一年租金为2万元到3万元),同时,当地最大的商业项目“信发商厦”以自营形式进行经营,直接带动了周边的具有步行街特征的底商租金价格。因此,根据目前的城市规划和现状,当地商业市场价格提升空间较小。本案初步判研:本次调研为我司初步市场调研,只对当地房地产市场进行整体的判断,同时着重对城市综合体的产品进行市场判研,因此以下内容多围绕综合体产品这一重点进行阐述和论证,如有需求,待我司今后进行深入调研后,再进行本项目的定位及产品设计。1、项目初步判研本项目体量较大、地块方正,位于吴桥县东北方向,是当地城市的规划发展方向。本项目属于未利用荒地、北侧道路为省道,运输车流较多,项目周边多为厂房,因此本区域居住氛围较弱。项目部分区域为原火葬场,同时周边商业和生活配套缺失,因此本项目在进行规划设计时考虑自建为主,并有效规避项目的短板,进行合理的市场引导。2、产品初步判研根据目前的市场现状和本公司以往对综合体物业操作经验,并结合本项目实际情况,做出以下建议:1、首先综合体物业对项目选址要求较为苛刻,通常标准有:项目所在位置为城市核心区,有人流和消费基础,项目位于城市中心,是城市经济新增长点,必须具有交通便捷的区位优势,必须营造齐备的生活系统第一点:从目前来看,本项目位于城市未来的发展区域,属于隐性特点,项目所在区域人流不足,市场呈