中国房地产发展历程和未来发展趋势.doc

中国房地产发展历程和未来发展趋势尊敬的各位来宾大家好,非常高兴今天能够来到美丽的杭州来跟大家做房地产的话题。按照主办方的希望和要求,今天我讲一下中国房地产发展的相关历程,我主要从四个方面做介绍。首先我对国家房地产市场发展的过程做一个简单的回顾,大家比较清楚,我们当前的市场发展过程很多人不是很清楚。中国的房地产市场起步是从八十年代,也是伴随着我们的住房制度改革,城市建设的发展模式开始出现。最早的时候我们叫做房地产综合开发,城市综合开发,城市综合改建办公室这样的设置。所以在早期的起步阶段是八十年代,我们在这个过程当中实际上经历了一些历史性的事件,包括89年的政治风波,小平同志的南巡讲话,第一次的调控是在93年,主要是中国的南方、海南、深圳、珠海、惠州、北海城市出现了房地产市场的过热问题。随后市场进一步恢复和发展,97、98年的时候又遇到了亚洲金融危机,从99年开始房地产市场进入了迈向市场化的新阶段。这里面最有标志性的事件就是98年彻底停止了住房分配的制度。03年的时候碰到了上市的影响,之后的市场又进一步发展,而且引发了政府的一系列干预,这主要是控制投资规模,改善市场结构,打击市场投机,这个是大家比较熟悉的阶段。到了08年我们市场又进入了一个新的调整阶段,这个主要是从外部环境的条件看有美国的次贷危机导致的金融风暴,现在的市场仍然处在这个大的环境之下。虽然说我们的市场经历了这么多的发展阶段,但是每一个城市并不是都经历了这个阶段,在90年代,92年第一次房地产的宏观调控以前,北方(包括杭州)房地产市场的发展还是处在一个非常低的水平上,北京92年底才出让土地,大的市场经历了这些阶段,但是实际上很多的城市并不是都经历了这些阶段。在市场的发展过程当中,我们首先遇到的就是土地使用制度的改革,这为房地产市场发展提供了重要前提。改革的实质就是从无偿无限期的划拨到有偿有期限使用。我们把土地的所有权和使用权分离,土地的所有权可以出让,这是一次非常大的理论突破,起始标志就是87年深圳卖的第一块地,现在我们国家也有了非常正规的制度。第二个就是住房制度改革,为房地产市场的发展提供了广阔的市场前景,初始改革阶段是多方筹措住房建设维护资金,迅速提高城市居民住房水平。当时的目标就是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度,实现住房供给和消费的市场化和社会化。起始标志就是1980年10月,全国50个城市以土建成本价向个人出售747套共计42376平方米住宅。完改革措施:补贴出售新建公有和旧有住宅,提高公有住宅的租金。完全标志:1998年6月房改工作会议,提出“停止住房实物分配,实现住房分配货币化”并规定在2000年底前,完全制度转换。当前状况:初步建立了以商品住宅为主,以社会保障性质的经济适用房,廉租房为辅的住房制度。带动经济增长的新的经济增长点,当时大家的依据是什么呢?住房对外没有什么以来,不需要进口任何东西,也不需要出口任何东西,完全是内生东西。再者就是我们的住房水平很低,有巨大的需求,房子建起来就不会浪费,不像一些基础设施建设那样,它用的材料、劳动力都是本地的。所以也增加了就业机会等等。当时就把住房建设作为新的经济增长点,同时也起到了刺激经济增长的发动机作用。把住房建设作为带动经济增长的发动机,在其他的国家也多次的使用过,98年的变革应该说还是比较成功的。我说比较成功就是我们确