长沙雨花区汽车南站项目
营销策划提案
2012年7月23日
写在前面的话:
特别要感谢开发商给我们这一次宝贵竞标的机会,
、
感谢各位领导对我们的信赖,
这对于我们的团队来说,这是无比的荣耀,
我们将会付出真诚努力,
为荣誉而战!
目录
第一部分市场篇‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 4
第二部分项目篇‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 18
第三部分定位篇‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 25
第四部分规划篇‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 47
第五部分策略篇‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ 70
第一部分:市场篇
第一章长沙楼市分析
长沙 2012怎么了?
2012年,是调控持续年,是房企“差钱年”。
调控将会继续,
长期的严厉调控政策造成全国性降价的小高潮,
投资被压制,调控成果大家有目共睹。
而一直被人低估的长沙楼市,
经历两年调控洗礼,
2012的长沙
怎么样了?
一、土地成交分析: 供销不给力,望城是成交主力
2012年1-3月长沙市(内六区)土地供应和交易情况
2012年1‐3月长沙市(内六区)个用途土地成交情况
区域芙蓉天心岳麓开福雨花望城合计
其中
用途内六区
挂牌总数 01515315 商业(综合) 住宅工业
情况面积(万㎡) 0
成交宗数 34 19 5 10
宗数 0 0 2 1 10 21 34
成交面积(万㎡)
面积(万㎡) 0 0
成交
金额(亿元) 0 0
情况成交金额(亿元)
综合地价水平值综合地价水
0 0 480 525 6116 1238 2375 2375 2742 3147 584
(元/㎡) 平值(元/㎡)
长沙从2007年开始,土地供销情况一直呈现下降趋势,逐年减少。2011年,长沙市内六区土地
市场成交情况较差,创近5年最低纪录,而2012年第一季度再创新低。
2012年第一季度全市内六区实际成交34宗,,,同比
%。综合地价水平值2375元/平方米,%。
平方米,;,总金额563亿元;
从成交用途来看,一季度成交土地主要是商业用地为主,占比例最大。
二、供应量分析: 同比降幅较大,达到一年来最低值
2012年1‐3月长沙新建商品房、住宅供应情况
新建商品房其中:住宅
区域批准预售批准预售
新建商品房同比(%) 同比(%)
面积(万㎡) 面积(万㎡)
其中:住宅
全市 ‐ ‐
芙蓉 ‐ ‐
天心 ‐
其岳麓 ‐ ‐
中开福 ‐ ‐
雨花 ‐ ‐
望城
近一年来长沙市新建商品房批准预售走势图备注:以上是全长沙市数据,包括长沙县、宁乡和浏阳。
2011年新建商品房批准预售出现两个波动期,上半年持续下降的趋势,到了7月份降到最低点,
但从8月份开始反弹,供应量进入上升通道。
2012年新建商品房及住宅下降历史最底,这主要受调整政策影响,各月批准预售都有同比下降。
,%,其中
,同
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