南京绿野房地产湖熟项目市场可行性研究报告.ppt

绿野房地产湖熟项目市场可行性研究报告南京大公务实咨询集团市场管理公司2006年11月28日目录一、南京别墅市场需求状况分析二、南京别墅市场供给状况分析三、项目所在区位湖熟镇可利用资源分析四、项目目前状况分析五、项目定位分析六、项目经济指标测算七、合同框架要点八、可行性研究结论一、南京别墅市场需求状况分析■南京别墅市场版块分类及本项目的区位价值分析■南京别墅市场各版块的需求状况及本项目需求范围的划定■南京别墅市场各版块的价格分布及本项目可借鉴竞争项目的圈定■南京别墅市场各版块的需求强劲程度及本项目形成强劲需求的条件假设■南京别墅市场分类及版块发展现状1、南京别墅主要分布在城中、东郊、江宁、江北等板块,目前主要集中在江宁板块,江宁板块供应量占全市供应量的70%以上;2、根据专家预测,未来3~5年内,南京将有200万平方米的别墅上市,其中江宁三山板块的别墅供应量最大,所占市场份额超过50%;环紫金山板块和仙林的别墅供应也将急剧增加,并以优美的自然环境与优厚的人文资源,占据南京别墅的最高端市场;差不多同一时间里,江北的别墅供应量将会达到40万平方米左右,占据20%的市场;而远郊如汤山、边城仑山湖地区,未来的别墅供应份额大概会达到10%;3、2005年至2007年南京每年的别墅供应量分别是45万平方米、15万平方米和15万平方米,合计为75万平方米;而这三年别墅的市场需求总量为85万平方米,这意味着,未来三年南京的别墅供应缺口总量将高达10万平方米;4、江宁别墅主要集中在百家湖和以翠屏山、将军山、韩府山为代表的“三山板块”,总供应量150万-180万平方米,拥有南京最大别墅群,是目前别墅市场的主力。其中,作为南京最大的别墅板块,三山板块经过近几年的快速发展,已经形成了一个集中的别墅居住区,并以其良好的区位、交通、成熟的配套等,在市民中获得了广泛的认同。5、目前,三山板块的别墅自运盛美之国开始,自北向南分别有:玛斯兰德、香山美墅、翠屏国际、瑞景文华、山水华门、爱涛漪水园、复地朗香等8个别墅大盘,总用地达5000亩,总供应量在150万—180万平方米之间。2003—2005年,紫金山、老山板块的别墅供应还没有形成规模,三山板块的别墅占据了近90%的市场份额。即使到现在,这一板块仍有近70万平方米、约2000套别墅有待开发;6、江宁可开发别墅的地已经很少了,在未来几年整体的供应增量会越来越少;7、江北板块的别墅市场目前项目不多,有华欧国际友好城、凤悦天晴、金泉•泰来苑、威尼斯水城等,目前在售的主要是华欧国际友好城的联排别墅,但目前江北正在规划中的别墅项目众多,预估计将来会产生40万平方米的别墅供应量。■本项目的区位价值分析1、本项目位于江宁区湖熟镇,居南京中华门约20公里路程,距江宁东山约12公里路程,距碌口国际机场约13公里,,,2005年GDP总量69259万元,人均GDP10108万元,在江宁区的18个镇中居于第11位,产业结构以农业为主。2、在江宁区现有别墅区域分布来看属于区位和经济发展水平较低的地区,禄口镇尽管人均GDP与湖熟略高,只排在第十位,并且其与南京的距离也大于湖熟,但禄口作为南京的国际航空港地位带来的发展潜力,使其与湖熟相比有明显的优势。3、目前来讲,在江宁区有别墅物业的乡镇中,湖熟的区位价值甚至低于汤山、麒麟、禄口,处于一个最低端地位,但长远来看,随着宁杭高速二期的开通和至市区交通距离的缩短,以及版块的认知度提高,湖熟的区位价值还有较大提升空间。湖熟镇所在区位及交通距离对比示意图■南京别墅市场各版块的需求状况1、来自各大别墅区的成交数据显示,别墅购买者一般学历偏高,年龄在35—45岁之间,多为私营企业主、大型企业的管理阶层,家庭结构为2代3口或3代5口,年收入至少在25万元以上;2、由于这些富人总喜欢与众不同,在购买别墅时就出现“人以群分”的现象不过与前些年的“暴发户”不同的是,这些富人住进别墅绝不是为了炫耀,而是追求一种生活的品质。目前市场上别墅项目近20个,开发急速增长且销售也非常火爆,预计随着经济的进一步发展,别墅购买群将在短期内越来越庞大;3、在别墅购买者中,越来越多的出现公务员、公司白领、高级打工仔的身影,呈现出高知、低龄的趋势。尽管人们还不习惯于把公务员、白领这类人群和富人相提并论,而且由于这类人往往超前消费成了典型的“穷人”,但事实证明,正因为这类人有较高的收入和超前的消费意识,才提前住进了别墅,他们中年龄最小的甚至只有20多岁;4、一般来看,首付款、交通问题和较高的装修费用是限制“打工仔”购买别墅的几大门槛,因为别墅一般较远,需要有自己的车,而这类人群很难在一下子付了首付款和装修后,再有余钱买一部车。不过业内普遍认为,一旦这类人群在较短时间内完成资本积累且收入有