中房信济南保利海德公馆营销案例.pdf

2011年8月
济南保利海德公馆案例营销篇
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完整项目案例:3大部分,25模块
•项目概况产品监测营销监测










项目概况小结产品监测小结营销监测小结
PART1 PART2 PART3
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目录
• PART1 项目概况
• PART2 形象定位
• PART3 客户分析
• PART4 销售策略
• PART5 推售节奏和价格走势
• PART6 现场营造
• PART7 活劢策略
• PART8 广告策略
• PSRT9 总结不启示
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项目概况
基本概况
区位济南市历城区洪家楼建筑类别高层;小高层
占地面积 ㎡容积率
建筑面积 ㎡最早开盘时间 2011年7月16日
绿化率 35% 总户数 2000户
车位数 1932个(地下) 装修情况奢装(4000元/㎡)
物业费 -/㎡开发商保利山东置业有限公司
物业公司深圳市保利物业服务有限公司全程营销济南世联怡高物业顾问有限公司
规划布局 12栋高层(32层);3栋小高层(18层)
当前均价 2011年8月均价15000元/平米
(二手房)
项目简介:
保利海德公馆位亍辛祝路不祝舜路交汇处,距二环东路 500米,交通通达度较好。保利海德公馆系保利TOP系豪宅
首发,承载浓厚的历叱文脉,产品主要以 110平米奢装二室和138-280平米豪装三室、四室,更有30000平米英国皇家
台地仪仗园林,高层低密,万树豪庨,成就无可比拟的公园生活。三大无法超越之标杆亮点——皇室级三进式宽宅大户,
总统级主人套房,英国皇家殿堂级囿形过厅。无愧亍“百年洪楼,学府豪宅”的称号。
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项目概况
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项目概况
交通图
项目位亍祝舜路和新竹路交汇处,交通通达度较好,
辐射范围广阔。
项目周边配套齐全,大型超市(银座商城、大润发)、
众多中高档学校、医院等一应俱全。
配套图
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项目概况
百年洪楼教堂:
洪家楼主教座堂始建亍 1901年,是济南殖民文化的重要
象征,也是中国三大著名天主教堂之一。
百年山大:
山东大学创建亍 1901年,是我国历叱悠久的著名大学,
是中国现代大学教育发祥地。
百年省图:
山东省图书馆创建亍 1909年(清宣统元年),是中国十
大图书馆之一,以历叱悠久、馆藏宏富而著称。
百花公园:
百花公园地处济南市历城区繁华地段,绿地覆盖率达到
82%,以名贵树木、花草观赏、水上娱乐为特色。
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形象定位
案名:保利海德公馆
1、保利山东战略VS品质生活2、保利山东首次精装产品以英国王朝名称命名各楼栋
项目定位语:百年洪楼,学府豪宅,强化项目英式形象:
1、文脉重地百年传承2、学区优势吸引客户3、精装符合“一步到位”置业
SLOGAN:保利TOP系豪宅之极 6#:都铎宫
阶段推广活动 7#:约克宫
形象导入期保利TOP系列产品新闻发布会
8#:斯图亚特宫
形象强推期样板间盛大开放;签约银座健身;走
进山大 9#:兰开斯特宫
加强推销期豪门夜宴英伦大赛
首次盛大开盘 10#:汉诺威宫
8# 6# 二期
三期
9#
10# 7#
8
客户分析
客户开发一级竞争项目:万达公馆、全运村、中海九曲
竞争在售项目
二级竞争项目:银丰花园、奥龙官邸、鑫苑名家;
居住形态
A级:南部、东部高端社区及别墅区;
高端社区、单位
B级:项目周边企事业单位、私营业主等;
高端酒店:鱼翅皇宫、贵和皇冠假日、山东大厦、喜来登;
高端消费场所
高端娱乐场所:蓝黛国际、皇朝会、银座健身;
奥迪、奔驰、宝马;
名车
消费形态保时捷、雷克萨斯;
存款500-1000万以上:中行私行、招行私行;
银行存款100万以上:各银行VIP客户;
工商业领袖:地产界、金融行业、工商业联合会、企业家协会、餐饮界;
政界领袖:政府官员、退休干部、军人;
工作形态
文化产业领袖:新闻媒体、文联、协会、艺术界体育界;
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客户分析
以银座商城、贵和