八种武器,巧妙购买二手房.doc

蝿八种武器,巧妙购买二手房膆文/徐美娴羅 莁如果不是含着金匙出生的幸运儿,也没有人早早为你置家立业;如果你像多数异乡打拼的孩子那样,正在为实现自己的第一套梦中小窠而奋斗,那么,――仔细阅读一下这篇文字,也许你能因此省下一个香奈尔手袋呢!芈 袆一、预备役:二手房基础知识螂好房子太贵,便宜房子太远,又好又便宜的房子――已经有主了。所以,我们要买二手房。交通便利、物业成熟、总价偏低、立即入住,这些都是二手房走俏的原因。螃要购买一套二手房,你需要经历的流程有:蚈 蚇 袄袁 莁莇 袅羀 螀(上图为通用流程,具体交易环节由买卖双方在购房合同中详细约定)膇蚃 莂 膀 袈假设以首付30万元,商业贷款20万元(20年期),购买了房龄3年、面积75平方米,总价为50万元的二手房。该房原价30万元,卖方没有贷款,其间装修费用5万元,则在整个二手房交易的过程中,买卖双方需要支付的费用有(单位:元):螄 蒀买方虿卖方蚈交易契税螅总房价×%(普通)-3%(非普通)袃7500(普通住房)肈/莈0薃合同印花税羁房价×%蒈250袅房价×%蚄250聿中介费*袇房价×1%薅5,000螅房价×1%蒂5,000薁营业税莆/薃0薀房价×%肀27,750肆个人所得税薄/羃0葿利润×20%袆30,000芈手续费、登记费、见证费、配图费等相关费用蚃房价×%左右蒁1,000腿见证费肅500肆贷款利息羁基准利率羀154, 膈168, 肃63,500蒀 羆瞧,这就是除了房款外,你还需要额外支付的。现在,让我们做一次抠门大仙,看看怎样巧妙省下2-5万元来。 二、攻坚战:二手房最省钱的8种武器★常规武器:避税众所周知,当卖方遭遇高额个税,一定会把税负转嫁给下家。所以,二手房交易中,买卖双方都会倾向于打打“擦边球”。但是在此之前,一定要学会判断,哪些避税方法是可行的,哪些会隐藏较大的风险。 降低交易总价。非普通住房需要缴纳3%的契税,%,所以,如果是在一些成交价格作为“普通住房”标准的城市,如上海,切记把成交价格砍在“普通住房”线内。如果谈判有难度,不妨和卖方商议,将套内电器、家具等,另行签订转让合同,以此来降低总价。省钱度:总价×%   风险度:*   娇点提醒:强征个税之后,也有不少人用“阴阳合同”,即申报时大幅降低总价的方法来规避个税。但事实上,如果房地产管理部门认为成交价明显低于房地产价值,会委托评估机构进行估价,并以估价作为缴纳税费的依据。 拖延过户。为了凑满“居住5年”,市场上“发明”了多种拖延过户的办法。诸如:先租后买(双方签订租赁+购买合同,约定到期后过户);合同公证(双方签订购房合同并在公证处公证),等等。这样在双方诚信的情况下,可以规避营业税、个人所得税。省钱度:总价×%+利润×20%   风险度:****娇点提醒:在法律上,房产证是优于购房合同的第一证据。如果到了约定交易的时候,卖方反悔,或者转售、抵押他人,买方都很难主张权利。即使预先将房产证扣留,也很难确保安全,因为卖方可以声明产证丢失,补办一张。 特殊转让。在实际操作中,还有一些特殊的交易形式,为一部分中介采用。例如:假赠与(只需缴纳4%的契税,可以规避契税、营业税和个税);假继承(需缴纳少许登记费用,可规避契税、营业税和个税