写字间产品年鉴.pptx

2009写字间市场关键词金融危机信心不足价格井喷前兆金融危机从政策面上看市场经济危机深刻的影响着写字间市场的发展。政策偏向于住宅角度,作为投资品的商用物业无法获得太多的政策支持。金融政策调整,或可使写字间市场受惠。国家问责于地方政府,稳定房价或成政绩标准,商用物业发展将成政府收益新来源。政策导向不利,写字楼市场反弹乏力,未来两年内,写字间市场受政策影响,仍不会恢复07年以前的市场表现。08年——137号、174号、银发〔2008〕302号、国办发〔2008〕131号文件出台。下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税;降低购买首付比和个贷利率。09年初——四大国有银行宣布执行住房贷款七折的优惠利率优惠细则,不久,其他银行的优惠政策细则相继出台,为楼市回暖蓄积了政策基础。09年3月——各大城市出现市场回暖,部分地区“房荒”,恐慌性购买使商品房价格出现报复性反弹。5月27日——保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%,房地产信贷政策开始“松绑”,大笔资金进入房地产开发领域,市场完全回暖。12月14日——明确提出“遏制”房价过快上涨,力度明显重于“抑制”,更狠于“稳定”。12月17日——相关部门将开发商拿地首付款比例提高到五成,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。12月中旬——物业税开征又一次进入发改委讨论议程,考虑商业及投资类物业率先开征。08年——政策更多倾向于普通住宅市场,以保障民生稳定经济为核心内容,写字间产品作为投资类物业,不在政策优惠之列。09年初——针对住宅物业实施的优惠利率,其优惠领域没有扩大到写字间市场,写字间产品根据四大行或商业银行的不同规定,利率上浮10%-30%,在经济危机的整体影响下,对写字间市场来讲,无疑雪上加霜。09年3月——写字间市场同样面临着供应紧缩的局面,但政策市的影响并为扩及到商务用房领域,需求疲软。5月27日——写字间产品的最低资本金比例由35%下降至30%,信贷政策的倾斜和厚此薄彼再一次使写字间产品开发受到严重影响,住宅市场完全回暖使写字间市场更加低靡。12月14日——房地产市场再次拉动整体经济实现8%以上的高速增长,在完成使命之后,又一轮调整将波及整个市场,写字间市场亦在其中。12月17日——拿地资金比例的上调,使写字间产品的开发成本进一步增加,供应再次受限。12月中旬——物业税或从商业地产开征,发改委的一句答记者问使商业地产正待复苏的市场又成为机构和个人投资者禁入的禁区。08-09政策节点政策影响政策影响10年政策方向新国四条——要增加普通商品住房的有效供给;要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房;要加强市场监管,继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理;要继续大规模推进保障性安居工程建设。国十一条——加快中低价位、中小套型普通商品住房建设;增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率;加大差别化信贷政策执行力度。第二套(含)以上住房的家庭,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价;继续实施差别化的住房税收政策。加强房地产信贷风险管理;继续整顿房地产市场秩序;进一步加强土地供应管理和商品房销售管理;加强市场监测;力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题;进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制并确保各项工作措施落到实处。金融政策导向——国家出台的金融政策将对不同行业实行不同的货币政策,在宽松的货币政策基础上,适度的对房地产投资投机角度收紧银根。国四条和国十一条,都在国家责任以及政府责任的角度进行了规定和约束,2009年,房地产市场在我国整体运行中充分起到支柱行业的作用,带动国民经济的成功增长,但由于宽松的货币政策和08年沉淀下来的旺盛的购买力共同作用于市场,使商品房价格出现报复性反弹。在经济大势趋于稳定的同时,遏止房地产市场对流动资金的吸纳和资产泡沫的出现,中央出台相关政策的目的非常明确,可以说是政策从松到紧的一个过程,我们可以将市场看做是政策向07年回归的预兆。在中央问责于地方的同时,稳定房价将会成为考核地方政府政绩的一个角度,在土地收益和房价高企之间,地方政府有可能加大商业用房的建设,从而在稳定住宅价格的同时,仍然可以保证地方财政的收益。国家相关政策核心的几个关键词应该是“投资、投机、二套房、无房”政府的相关政策导向仍然倾向于住宅,对于写字间市场,以上政策可以说利弊参半:其一,弊端在于会加剧投资市场的不确定性,影响投资信心。其二,利的一面在于,当作为大众投资品的二套住宅首付严格按照40%的比