城中村改造可研报告.doc

研究报告研究的依据1《中华人民共和国城市规划法》2《中华人民共和国土地管理法》3关于可研报告编制内容和深度的有关规定要求4《城市居住区规划设计规范》5《城市居住区公共服务设施设置规定》6建设项目经济评价方法与参数第三版7《山东省城市房屋拆迁管理条例》8城市国民经济和社会发展十一五规划9《城市城市总体规划》10政发〔2007〕8号文件11《城市人民政府关于加强城市城市规划区村居民宅基地管理的意见》发建设优势1政策优势本项目为城中村改造有利于城市城市形象的提高及国有土地资源的整合有强有力的政策支持2规划优势根据城市城市总体规划本项目中拆迁及安置房源均处于城市规划区范围内市政配套设施优良3运作优势由城中村改造及房地产开发策划方面的专家等具备经验的人士参与本项目运作4社会效益本项目具有显著的社会效益促进城市城市化发展进程为打造运河古都江北水城的魅力城做出重要贡献15主要经济技术指标本项目主要经济技术指标见附表1-1附表1-1序号项目名称数量1改造村庄数116个2改造户数34033户3安置人口116171人4拆迁建筑面积819357790M25改造规划占地面积4943850亩6总投资164497632万元其中拆迁补偿147513080万元搬迁补助费655486万元临时安置费1229037万元拆迁委托费2987952万元不可预见费7619278万元银行贷款4492800万元第二章项目开展环境分析21城中村分析改革开放以来随着我国工业化城镇化的快速推进在许多城市中形成了一些已经位于规划区内周围被城市已建设用地包围但在土地权属户籍行政管理体制上仍然保留着农村模式的农村居民点被称为城中村城中村在环境社会经济和管理等方面存在着一系列问题处理好城中村问题是关系到我国统筹城乡发展形成城乡一体化新格局的重要内容是中国特色城镇化过程中正确处理和保护农民合法利益的重要体现是影响到《物权法》《城乡规划法》城中村的现状情况1概况与特点城中村可以理解为在城市总体规划城市建设用地范围内仍保留和实行农村集体所有制农村经营体制的农村社区城中村在户籍行政规划市政配套及教育环卫计划生育等方面管理制度与城市相应的制度存在很大的差异随着城市城市化进程的加速发展城市城市总体规划2001-2020年已完成随着城区的外扩城中村不断增多严重影响了城市的城市化进程城市的城中村土地户籍人口行政管理依旧实行农村管理没有纳入城市统一管理中来城市的城中村具有下述特点一是城中村依旧实行农村集体所有制农村管理体制集体经济总体雄厚但各村经济状况存在差异二是城中村缺乏规划空间拥挤功能紊乱高容积率环境脏乱违章建筑多安全隐患多三是土地大部分征为国有农民基本丧失土地现有土地性质混乱土地利用率低下四是村民收入较高不以务农为生村民主要依赖房屋租赁或集体收益分红生活农民没有享受城镇养老保障五是村居合一城中村均衡分布在城区的各个功能区人口居住相对集中城市的城中村现状可以简要概况为空间布局分散人口居集复杂功能配套紊乱土地效益低下建筑容积率高环境脏暗乱差财产权属模糊区位要素显著的特征2形成原因城市的城市建设经过十几年的拓展城市初具规模但城中村也随着城市的扩张不断地出现剖析原因有1城市的快速扩张过程中包围农村在城市用地上没有进行有效地控制和集约利用城市化推进中重建设轻改造搁置城中村改造问题这是城市城中村形成的共性原因2城市规划滞后缺少城中村控制性详细规划导致城市开发建设过程中吃肉留骨现象严重即黄金地段开发了而开发周期长拆迁任务重的地段就不开发这是城中村未能彻底改造的重要原因3城乡二元体制的制约人为割离了农村和城市权益保障和公共资源的分享城中村作为城市化过程中一种独特的现象在管理体制上一方面作为城市社区的组成部分接受城市政府的领导按城市整体规划统一管理另一方面又属于农村社区土地经济组织等又按农村管理体制执行由于混乱的管理制度的交叉造成城中村规划建设管理处于无序状态从而影响城市的整体面貌城乡二元体制是城中村形成的深层原因4农村土地所有制性质是制约城中村城市化进程的重要因素当前的城市的农村土地集体所有和宅基地政策农村可以低价或无偿使用相对国有土地使用来说城中村集体土地的使用已非常低廉所以在农民失去耕地没有保障建设土地成本又低城市房屋租赁市场又十分活跃的情况下势必会导致大量违章建筑的出现和城中村涌现速度的加快这是城中村形成的现实原因3存在困难城中村改造都有一个的共同难点改造资金筹措土地房产处置社会保障解决政策配套制订等目前城市城中村改造面临着四大困难一是改造资金缺乏城中村改造成本主要包括集体土地变为国有土地征地费改造农民住宅或产业用房成本费农民自住房变更为居民商品房费用集体经济变更或资产评估费用公共设施建设费等改造资金涉及征地拆迁安置建设等环节如果对区116个城中村819357790平方米城中村建筑面积进行拆迁改造需要164个亿