2014中原：湖湘一江两岸商务格局--长沙滨江写字楼调研.ppt

洞察湖湘一江两岸商务格局湖南中原事业一部B组刘娟时间1993-1997年1998-2000年2001-2003年2004年-2013年阶段特征企业数量快速增长,高新技术业大力发展,对写字楼的需求量增加;市场初步启动;97年受宏观经济影响,经历了一次更替与淘汰的过程;网络的普及使得居家办公概念得及推行;“宜商宜住”满足了消费者对产品的需求中国入世成功,大量国内外企业进驻长沙;高档专业化成为了写字楼的主流发展方向;地铁即将开通,城市化进程在进一步;高档专业化成为了写字楼的主流发展方向;产品特征硬件设施及服务得以较好体现配置较低;商务形象不突出;距真正的写字楼产品仍有距离商住结合,功能综合;面积较小,总价低,投资性强;硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高,“5A”智能化出现硬件配套进一步提升,5A智能普及写字楼及生态绿色节能代表项目银华大厦平和堂商务大厦华侨大厦华联大厦顺天城SOHO和府酒店公寓顺天国际财富中心运达国际广场中天广场万达北辰三角洲初级阶段发展阶段商住阶段专业阶段写字楼发展历程——长沙写字楼市场进入专业化、高端化阶段*芙蓉广场东塘五一广场滨江新中心写字楼是一个城市经济发展的缩影,长沙从芙蓉路CBD到滨江CBD,城市经济中心的迁移及扩张必将牵引长沙写字楼集群的转移及升级;一“轴”两”带”,以湘江为发展中轴城市规划——湘江将成为城市的发展中轴:长沙规划修改对城市的空间结构进行了优化。提出了沿“一轴两带”发展;经济发展——滨江板块成为城市经济金融发展新中心;经济中心随着城市的向外进行扩张、转移。发展模式:五一广场——芙蓉广场——滨江新中心;长沙写字楼布局趋势:从传统的以五一路、芙蓉路为纵横轴的商务办公区域向沿湘江边集中,逐渐形成了以湘江路为核心轴的新兴高端商务带。河东:以五一路、芙蓉路为中轴,传统的商务办公区域,写字楼档次普遍不高,代表楼盘有:亚达时代、中天广场、河西:以岳麓大道为主轴,传统的商务办公区域,以中低档次办公物业、商住楼办公为主,代表楼盘:岳麓1号湘江:以湘江为纵轴,沿江两岸的综合体高端写字楼,硬件、档次、配套均高于其他区域,、绿地中央广场北辰三角洲泊富广场德思勤广场万达广场华尔街中心保利和堂中天广场定王大厦顺天国际华侨国际第一大道城市之心华侨大厦顺天金融中心亚达时代岳麓1号向沿江集中向沿江集中北辰三角洲(出云)万达国际广场保利国际广场绿地中央广场(紫峰)泊富国际广场滨江写字楼发展趋势:品牌开发,以综合体形式为主,囊括住宅、商业、写字楼等多种物业集合;甲级及5A甲级写字楼逐渐成为市场上的主流发展方向。项目目前供应体量商务群总体量(万㎡)配套开发商产品等级北辰三角洲6万㎡35洲际酒店、大型集中商业、两馆一厅北辰LEED认证5A开福万达广场22万㎡35威斯汀酒店、万达文华酒店、大型集中商业万达5A保利国际广场9万㎡10万豪酒店、配套集中商业保利5A泊富国际广场10万㎡28两大超豪华五星级酒店、大型国际名品商场泊富甲级华尔街中心6万㎡6无湖南金色地标5A绿地中央广场5万㎡9配套集中商业绿地5A华尔街中心北辰三角洲项目档次已出街5A甲级写字楼项目总占地537万方写字楼建筑面积40万,已出街68432㎡写字楼总户数240户物业形态商业+写字楼+酒店+住宅项目优势配套+品牌+景观1号线地铁&滨江大道及四大城市主干道洲际酒店+两馆一厅+大型购物中心+高尔夫球北辰三角洲(出云):商务型5A甲级写字楼集群,强大的商业商务配套及景观资源成为项目最核心资源,但由于目前项目落地情况较为有限,商业氛围暂未形成,难以给予客户的信心。四栋5A超高层专业写字楼群大堂面积950㎡写字楼客梯品牌日立电梯货梯数量1电梯数量16台,其中8台低区,7台高区外立面材质单元板块式双银LOW-E中空钢化玻璃幕墙空调情况VAV变风量全空气系统精装修与否否精装修标准无绿色节能设计T-5节能灯具及智能照明控制系统;高性能的围护结构保温隔热系统和高性能的玻璃幕墙(美国ASHRAE节能标准);高效离心机组和锅炉作为项目的冷热源(美国ASHRAE节能标准);采用VAV变风量空调系统;采用高效水泵变频系统;室内设置空气监测系统及采用可调节的空调末端;、礼宾服务、安保服务、清洁服务、现场沙发、快递写字楼商务配套会议室、多功能厅物业管理公司戴德梁行物业物业费用22元/平米/月200370200180200200高层低层2-23层单元面积:整层分割为6区,每区180-370平米,;景观性较好,270度全线观景客户主要以北京及地州市客户为主,投资占比约60%,且投资客户主要以煤矿老板为主要投资者,自用客户主要以银行、房地产及其他大型国企行业为主,客户看中规划及发展。北辰三角洲:以整层及