2012年CBD写字楼项目营销策划方案.ppt

营销策划方案
CBD写字楼项目
2010年06月08日
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问题及目标界定
项目诠释
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4
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项目客户思考
项目总体运营策略
市场环境及竞争
目录
项目整体定位
PART-1 项目诠释
聚焦地块
项目属性
地理位置:本项目地块所处的位置绝佳,处于纯CBD最后一块写字楼用地,项目极度优越的地段使本项目有极大的利润空间和升值潜力。
本案
九如路
项目概况
千玺广场
蓝码地王
四十七中
本地块
项目现状
海逸名门
地块俯视
项目现场
项目现场
项目现场
四十七中
郑州目前写字楼区域分布
写字楼漂移郑东
写字楼升级引擎
郑东新区
商务圈
现在:以大体量的商务楼群为核心的写字楼区。
文
化
路商务圈
经三路商务圈
裕达国贸
紫荆山
路商务圈
未来
路商务圈
历史:以路为基本要素的商务区, 以代表性写字楼为核心的商务区。
金水路商务圈
(W)
(S)
项目SWOT分析
占据城市主流价值地,CBD核心区位,升值潜力巨大;
项目物业市场稀缺,价值与时凸显;
项目紧临地铁1、4号线,快捷立体交通为项目价值提速;
项目西观如意湖,东眺东运河,南望熊耳河,处金三角纯生态自然水领地,舒适怡人的外部空间环境;
会展中心、艺术中心、商业中心等成熟奢华配套,尖端商务环境,提升项目价值;
随着CBD日益成熟,入驻企业的增加,郑东新区的价值和人气都将大幅提升,带动项目商务价值提升。
项目周边配套尚不成熟,现有商务氛围不足;
项目产品规划不足以支撑项目高端商务价值;
项目价值需要重新定义。
(T)
(O)
项目SWOT分析
CBD最后少数几栋商务楼之一,极其稀缺;
新政对住宅投资的抑制,为商业办公带来机会;
市场出现空白点,为项目带来发展空间;
千玺广场价格标杆极大的拉升了区域物业市场价值。
区域内的其他类型物业价值对项目客流的分流;
政策的不明朗为市场带来不确定因素;
同类项目的市场竞争。
PART-2 问题及目标界定
项目面临问题
项目目标
项目核心问题
从项目简略扫描,我们不难发现,项目基础素质较好,绝佳的地理位置,赋予了本项目未来巨大的升值潜力,如此一块地,我们的问题不仅仅是如何保证高额的利润,而我们的目标是:
实现项目最大的土地价值
做出区域内顶端的产品
取得最大化的开发回报
那么,如何实现我们的差异化和最大价值化?