房产销售潜规则.doc

房产销售潜规则我从事房地产销售差不多块3年了,很多老百姓会去分析我们的市场状况,包括我们是怎么赚钱的。我今天可以通通告诉大家。原因就是我对这个行业感到愤怒!在销售一个楼盘之前我们会做一些前期工作,通常会积累一些意向客户,这些意向客户通常能决定我们的销售业绩。开盘前以预约之名来收受意向金,这其实是开发商的一种变相非法集资,因为在未获得预售许可证的情况下,即可以摸清市场状况,又能收入很大一笔资金来弥补资金不足,从而根据市场状况来确定房价。在预约和开盘这一期间内,就是业务员和案场经理赚钱的时间。我们通常会去找中介帮忙,然后联系预约的客户或是有意向留过电话的客户,想要买到理想的房源就交保留金,就是可以帮你保留房号,到时排队装个样子就可以买到你想要的房子。保留金一般是5000—20000元不等,也要分高低档次,通常中介能拿10%左右,其余都是我们业务员和经理瓜分,这种灰色收入很难被老板查到,即使有人投诉,也只会被推到中介身上,我们是安然无恙的。还没完,通常在开盘前业务员手里会选中几套房子来预约,通常会用家人的名字,主要是不想让开发商或老板察觉我们在炒房。等我们选中理想的房源以后,到了开盘的时候我们会下一张定单,我们也会照常付定金,但是我们绝对不打合同,等开完盘后价格会往上调的,当然调的越高我们心里越爽,因为代表着我们可以赚更多的差价,等每平方涨到一千的时候我们会把房子再抛给现在想买房的老百姓手里,由于我们手里的房源位置都不错,通常比较好转手,合同上打的还是开盘时的价格,但必须补足差价。一般真正要买房的好好和他沟通问题都不大,除非你不想买房。开发商偷税情况严重,通常是发生在车位的买卖中,只开收据不开发票,由于现在车位通常是比较紧张的,所以卖出是价格也一直走高,几万到十几万,而且车位的买卖也十分霸王,不买车位不能买房,买房必须买车位。以后如果你们遇到这种情况的话教你们2个方法,第一就是拿出车位预售许可证,其实很多人不知,开发商为了回笼资金通常是会把未拿到销售许可的车位拿出来卖,而购房者通常只会看房子的预售许可,通常会被忽略,你若能发现然后举报,开发商会中伤的。第二就是开发票,如果不能开发票就举报,这个会非常严重。但我卖了那么多年房子却从没遇到过这样的购房者,只能说你们的购房自我保护意识太薄弱了。车位的紧张通常也给我们提供了赚钱的机会,就是强卖给别人的车位,他真的不想要。所以到了后期没有车位的时候我们会找到真正想要买车位的客户,高价转让给他,我们会和之前强卖给他的客户达成约定,原价返给你,不让你花冤枉钱,他们是悻然接受的。然后就是5万卖8万,6万卖9万。由于车位没有产证只有协议,所以更改十分便利,有时候开发商都不知道,我们只需撕毁原有协议从新写一份盖章就行了。这是一笔十分可观的收入,也要感谢开发商的强卖车位策略。很多人问现在市场那么不好,还有没有炒客?我告诉你们,你们可能会觉得惊叹,有!虽然不多但是十分隐蔽!怎么操作?就是不管你有没有限购,有没有限贷,在销售进入中期的时候会留出一部分房源提供给炒房者,举个例子,我现在在重庆,上海人来我们楼盘买房是限贷又限购,根本没法买。但我们在销售中期的话通常业绩也比较差,这时我们就把房子留一部分给他们,他们只需付首付(通常首付会比较高)然后打购房合同,虽然说不能贷款又不能拿房产证,但打购房合同却丝毫不受影响,也就是说这套房子是卖给