房地产司法鉴定估价报告.doc

房地产司法鉴定估价报告.DOC房地产司法鉴定估价报告(北京)华中兆源(2018)估字第013号估价项目名称:北京市房山区良乡明源路2号楼6层3-25号住宅房地产市场价值评估估价委托人:北京市西城区人民法院房地产估价机构:北京华中兆源房地产土地评估有限公司注册房地产估价师姓名 注册号陈蓓1120050174王彩云1120050153估价报告出具日期:2018年9月14日致估价委托人函北京市西城区人民法院:受贵方委托,我公司对位于北京市房山区良乡明源路2号楼6层3-25号住宅房地产进行了市场价值评估。现将估价结果报告如下:一、估价目的:为司法拍卖提供房地产市场价值参考依据而评估房地产市场价值。二、估价对象:根据估价委托人提供的《房屋所有权证》(X京房权证房字第139653号)复印件,估价对象房屋所有权人为崔洁,房屋坐落北京市房山区良乡明源路2号楼6层3-25号,产别为私产,房屋用途为住宅,,分摊土地使用权面积未记载,房屋结构为混合结构。房屋总层数为6层,估价对象位于6层。估价对象建成年份为1981年。相应的评估所得出的估价对象价格亦由以上建筑面积及其分摊的国有土地使用权面积两部分权益价值组成,包含室内装饰装修。详见《房地产价值一览表》。三、价值时点:2018年9月11日四、价值类型:根据本次估价目及北京市西城区人民法院《价格评估委托书》【(2016)京0102执881号】的要求,确定本次估价价值类型为市场价值。五、估价方法:本次估价采用比较法、收益法六、估价结果:估价人员本着客观、公平、公正的原则,在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象公开市场价值和市场价值的因素,根据《房地产估价规范》和《最高人民法院关于人民法院委托评估拍卖和变卖工作的若干规定》,估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照评估工作程序,运用科学的估价方法,对上述估价对象进行了评估,确认估价对象于价值时点2018年9月11日满足全部假设和限制条件下的估价结果如下:建面单价:26612元/平方米评估总价::人民币壹佰捌拾伍万伍仟肆佰元整估价结果汇总表估价方法相关结果比较法收益法测算结果总价(万元)(元/㎡)2766725557评估价值总价(万元)(元/㎡)26612特别提示:1、上述价值为估价对象满足全部假设和限制条件下的市场价值。2、上述估价结果中不包含估价对象使用及处置时的水电暖气费、物业管理费、司法诉讼费用、拍卖佣金、交易税费及其他应付费用等,在此提请报告使用者注意。3、本次评估未考虑租赁、抵押、查封等他项权利对估价对象价值的影响。以上内容摘自房地产估价报告,欲了解本估价项目的全面情况,应认真阅读估价报告全文。北京华中兆源房地产土地评估有限公司法定代表人:2018年9月14日目录估价师声明 4估价假设和限制条件 5一、估价假设 5二、估价报告使用限制 6房地产估价结果报告 8一、估价委托人 8二、房地产估价机构 8三、估价目的 8四、估价对象 8五、价值时点 11六、价值类型 11七、估价原则 12八、估价依据 12九、估价方法 13十、估价结果 14十一、注册房地产估价师 14十二、实地查勘期 14十三、估价作业期 14附件 15估价师声明我们郑重声明:,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏;、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制;,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价关系人没有偏见;《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)、《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013)进行估价,形成意见和结论,撰写本估价报告。估价假设和限制条件一、估价假设一般假设1、在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。2、估价对象产权明晰,可在公开市场上自由转让。3、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。4、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。5、本报告以估价对象在价值时点的现状用途合法,产权完整且能够持续使用为假设前提。6、注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量,经实地查勘时观察,估价对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》复印件记载建筑面积大体相当,另外,注册房地产估价师还对估价对象的权属、用途、建筑结构、土地状况等进行了关注。估价对象的房屋建筑面积、权属、用途、建筑结构相关情况等均以