房屋租赁合同的解除权.docx

房屋租赁合同的解除权一、租赁合同的解除权房屋租赁合同一经订立,双方均应按照约定全面履行自己的义务,任何一方不得擅自解除合同。但在达到合同约定的解除条件或者法律规定的解除条件下,权利方可以提出解除合同。解除合同的情形大致有如下几种:1、经双方协商一致,可以解除合同。2、对不定期租赁合同或视为不定期租赁的合同,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。3、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。(合同法219条)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。(司法解释第7条)4、承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。5、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。6、法律规定的其他情形,主要包括:因合同内容违法由国家有权机关决定撤消而导致合同解除;承租人利用租用房屋进行违法活动出租人要求解除合同。7、因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。8、租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。因承租人无正当理由违约而导致租赁合同的解除。如承租人擅自搬离租赁房屋,停止履行合同,使租赁关系无存续必要而导致的房屋租赁合的解除。依法签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示,是受法律保护的,双方当事人应认真履行。但由于承租人可能在无正当理由的情况下不想履行租赁协议,有可能在与出租人未协商或协商未果的情况下,擅自搬离承租房屋,停止履行合同义务。这种情况属于承租人违约,从严格的法律意义上看,并不应当受到法律支持。但鉴于房屋租赁合同履行期间的长期性,在此过程中承租人可能由遇到无法预料情势变更,为体现公平原则,平衡各方利益,避免社会资源的浪费,酌情有必要对其解除合同请求予以支持。二、合同解除权消灭的情形在判断合同解除权是否已经消灭,主要从以下四种情形分析:1、双方当事人对合同解除权约定了行使期限的,期限届满权利人不行使的,解除权消灭;2、双方未约定解除权行使期限,经对方催告后权利人未在合理期限内行使解除权,解除权消灭;3、双方未约定解除权行使期限,对方亦未催告的,权利人未在合理期限内主张解除