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关于房地产经济管理若干问题的分析摘要:本文讨论了当前房地产业非理性发展的政策性因素分析,接着分析了房地产经济发展的未来应然走向。本文来源于网络,本站发布的论文均是优质论文,供学习和研究使用,文中立场与本网站无关,版权和著作权归原作者所有,如有不愿意被转载的情况,请通知我们删除已转载的信息,如果需要分享,请保留本段说明。关键词:房地产业房地产经济房地产非理性发展 1998年我国住房货币化改革以来,房地产价格一路攀升,从指数上看,2004年达到高峰。即便是面临席卷全球的金融危机,我国房地产价格指数在2008年出现短暂下跌过后,即再次上涨。2010年中央出重拳遏制房地产价格上涨,到目前为止,虽然销售量有所萎缩,但价格依然保持坚挺。中国房地产业呈现非理性繁荣景象,引发这一现象的宏观经济因素大致可分为结构性因素和政策性因素两类。其中,结构性因素是历史遗留问题,主要包括区域经济发展不平衡和"强投资、弱消费"格局导致的对外贸易发展不平衡;政策性因素主要包括地方政府调控行为的偏差、金融政策等、国家住房保障政策。 (一)某些地方政府的房地产业调控行为失当目前,我国房地产市场基本上还是垄断性市场,主要表现为土地所有权垄断、土地经营权垄断和房地产经营形式垄断。出于最大限度掠取垄断利润的考虑,房地产商通过各种手段压缩住房供给数量,人为拉大供求差距,导致房价持续飙升。构成房价的无非就是土地成本、开发税费、建安成本、开发商利润、财务成本这几个主要方面。另一方面,政府从土地拍卖中也取得巨大收益,同时还有一系列的各类税费,仅土地及税费就占据房价的30%-50%。在一些地方,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。“土地财政”的形成与我国土地出让制度有关。目前土地都是通过买断的方式使用几十年,这造成地方政府官员乐于寅吃卯粮、竭泽而渔。这种不计后果的掠夺式的开发最终只会将房地产业迅速推向坟墓。经过多年的改革开放和现代化建设,人们的收入水平得到很大的提高。企业规模和市场规模越来越大,各行业也都争相利用大城市的优势地位来壮大自己,这些都对住房产生强大的需求,城市土地的巨大商业价值开始显现。于是城市本身成了政府最大的投资资源。(二)宏观金融政策调控失当许多分析表明。目前我国房地产业的直接融资比例很小,大多数资金来源于银行的贷款,房地产开发贷款和按揭住房贷款的风险大部分都转嫁给了银行。多年来,我国实际利率经常在低位或负位运行。以2007年6月为例,%,%,在不考虑利息税下调5%的基础上,6月份的实际利率为-%。实际负利率将产生“通货膨胀加速机制”,刺激货币需求,从而使固定资产投资尤其是房地产投资加快。低利率或负利率会使社会大量闲置资本存到银行的机会成本加大,加之我国目前的资本市场尚不完善,风险性较大,再加上近年来我国实体经济发展速度得到缓慢,实体经济经营利润远远低于房地产投资,于是这部分资本纷纷进入具有巨大利润空间的房地产行业从事投资与投机,与真实消费群体抢夺房产资源,哄抬房价,原本属于民生用品的商品房开始深化为资本品,成为许多大资本和中小资本投机的乐园。国家发改委公布的数据显示,2010年6月末全国房地产开发企业商品房