房地产业务流程.doc

时间:2009年8月22日地点:冠达律师事务所会议室主讲人:纪世增律师参加人:吴艳、闫西广、韩鹏、孙雪珍、王敏、王子超主要内容:一、房地产业的发展史1978年以后随着经济体制改革的全面展开,在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革,新时期社会主义的房地产业便萌生了。1987年10月25日,中国共产党第十三次全国代表大会,在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场,确立了房地产市场的地位,宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年"安居工程"开始启动。1992年后,房地产业急剧快速增长。1993年底宏观经济调控后,房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高,住房成为新的消费热点。1998以后,随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施,房地产投资进入平稳快速发展时期,房地产业成为经济的支柱产业之一。2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。二、房地产的开发流程房地产开发涉及两个内容,“房”和“地”,“地”是从2003年开始纳入地方政府的管理范围。,为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果,以期实现房地产开发的效益最大化,必须通过对拟开发项目有关的工程、技术、经济、社会和环境等方面进行深入细致的调查、研究和分析;对可能拟定的规划设计方案、技术方案和建设方案等进行认真的技术经济分析和综合比较论证;对拟开发项目建成后的经济、社会和环境生态效益进行科学的预测和评价。在此基础上,全面研究考察该开发项目在技术上的先进性和适用性,在经济上的合理性和有效性以及规划建设上的可能性和可行性。依此就是否应该投资开发该项目以及如何投资,或就此终止投资还是继续投资开发等给出结论性意见,为投资决策提供科学依据,并作为进一步开展工作的基础。可行性研究是在投资决策前必不可少的工作阶段,主要对建设项目进行全面的技术经济分析、论证。其基本内容包括市场预测和研究、技术方案研究、项目经济评价三个部分。、规模和复杂程度不同,其可行性研究的内容不尽相同,各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容应主要包括以下几个方面:,包括综述开发项目概况,项目提出的背景,投资的必要性和意义;可行性研究工作的依据和范围;研究的主要结论以及存在问题和建议。——租售价格变化趋势预测。,分析其潜在优势与问题、机遇与挑战。、原材料基础设施和公用设施条件。,确定开发项目的实施计划和进度要求。。、销售费用的估算及投入时间。。。,得出评价结论。,需要投入大量的资金。在项目的可行性研究阶段,为