常州跃进新村项目市场定位阶段报告.pdf

常州跃进新村项目市场定位阶段报告(住宅部分)
致常州金凯悦置业有限公司
戴德梁行房地产咨询虾有限公司
提要
·项目特征分析
·供求对比分析
·项目总体定位
·整体规划布局
·客户定位建议
·产品定位建议
·高端住宅公寓
·酒店式公寓
·写字楼产品
·价格定位建议
·形象定位建议
·借鉴案例分析
Page 1
项目特征分析
SWOT分析
项目优势
· 地块区位较好,地块至市中心距离优势明显。
· 地块目前市政基础设施及配套设施较完善。
· 地块距离老城区较近,人文景观资源丰富。
· 开发商有丰富的开发经验,在当地知名度和美誉度较高。
项目劣势
· 地块自然景观资源缺乏。
· 非传统商业区域,人气尚待继续提升。
Page 2
项目特征分析
SWOT分析
项目机遇 Opportunity
· 现有高端住宅市场整体水平不高,填补市场空白
点,打造精品难度不大。
· 城市化进程不断推进,市民生活素质不断提高,
对高尚生活的追求日益增长。
· 地块靠近新规划轨道交通线,升值潜力大。
项目威胁 Threats
· 未来市场具有较多供应量,不可避免将会分流本项
目一部分客群。
· 区域市场对于高端产品的认可程度有待培育。
Page 3
项目特征分析
对比周边城市分析
40000 8
GDP
苏州
79408(21,
无锡 72052(18,
南京 45683
常州 37210
数据来源:常州市统计网
Page 4
项目特征分析
对比周边城市分析
城市
> 元物业:
苏州
中茵皇冠,天域,新地国际公寓,万科玲珑湾
> 元物业:
无锡凯燕环球中心,朗诗未来之家, 蠡湖一号,太湖国际社区
> 元物业:
南京锋尚国际公寓,天正湖滨,木马公寓,世茂滨江新城
> 元物业:
常州莱蒙都会(双子星座),嘉宏盛世,???
· 随着经济的发展、人民生活水平和生活质量的提高,
高品质住宅的市场逐渐扩大;
· 常州市场上高端物业供应量相对较少,高端水平起点较低。
Page 5
项目特征分析
物业发展方向
地块核心价值
中端产品路线
9优:去化率高;资金回笼快;开发商具有相似物业开发的经验。
地块所在区域具有 9劣:地块价值得不到体现,无法做到利益最大化。
较高的价值认知
+
与高端生活相匹配的 9优:规避风险,收益相对较大。
配套设施 9劣:产品不纯粹,高端产品的价值不能充分体现。
具有填补市场空白高端产品路线
的升值空间 9优:利润最大化;企业品牌打造;填补市场空白。
9劣:资金回笼慢。
综合凸现地块核心价值的途径:走中高端或纯高端产品路线。 Page 6
项目特征分析
物业发展方向
理性高端⋯⋯
核心内容
9 大宅面积 9 尊贵区位
9 奢华装修 9 舒适房型
9 荣耀外立面
高端产品塑造 9 品位会所
9 气势入口 9 情调景观小品
9 大尺度景观 9 至臻至善
9 凸现身份感 9 人文关怀
9 智能建筑、数字生活
感性高端⋯⋯
随着市场的发展,购房群体的心理成熟度越来越高,建议以理性高端体
现产品的品质,迎合客户的需求。
Page 7
提要
·项目特征分析
·供求对比分析
·项目总体定位
·整体规划布局
·客户定位建议
·产品定位建议
·高端住宅公寓
·酒店式公寓
•写字楼产品
·价格定位建议
·形象定位建议
·借鉴案例分析
Page 8
供求对比分析
建筑类型需求
建筑类型需求(问卷分析) 建筑类型需求(市场供应)
楼盘名称建筑类型
24%
39% 嘉宏盛世高层
银河湾星苑高层,小高层
华亭苑高层
莱蒙都会有亲高层
37%
凯纳商务广场高层
多层小高层高层
· 需求问卷显示:三类建筑类型市场接受程度较为相当,其中高层接受程度略低。
· 市场数据显示:高层是周边楼盘中当前最主要的建筑类型。
Page 9