房地产开发与经营讲义第三章.pdf

《房地产开发与经营》讲义 cindyqi






北京电子科技职业学院
房地产开发与经营讲义
















适用专业:资产评估、物业管理(高职)
主讲教师:戚瑞双
E-mail: rshqi@
部门:经济管理系资产评估教研室

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《房地产开发与经营》讲义 cindyqi
第三章:房地产开发的可行性研究
主要内容:投资机会选择、决策的介绍、资金的时间价值、可
行性研究之财务评价指标计算、不确定性分析

引:
•回忆一下开发投资的主要顺序。
•投资机会选择与决策
•前期
•开发
•营销
第一节投资机会选择
•一、投资机会寻找--看地?看的内容有什么?
•不同的投资意向,不同的侧重。一般有:
•大小、可能的容积率
•地等级
•周边物业类型、价格
•交通
•娱乐、休闲、生活便利程度
•学校
•规划
•找感觉的过程☺

二、投资机会筛选
•?筛选的依据都有什么?
•市场分析(投资决策分析的内容)
•直觉
•经验
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•专家意见团
• Topic :请介绍1-2位房地产风云人物。

第二节投资机会决策
•?决策的依据是什么?
•一、市场分析-筛选-项目建议书
•二、财务评估-可行性研究
•三、专家智囊团
•验证自己的感觉的过程☺
第三节开发方案的拟定与选择
•一、开发方案拟定的程序
开发方不同方指标的选择最
案的设案指标比较、评优开发
计的计算价方案


•二、居住区开发方案的技术经济指标
• ?
项目居住人口占地面积(平方米) 服务半径
级别
居住区 3 万-6 万 50 万-100 万 800-1000 米
居住小区 5000- 万 12 万-35 万 400-500 米
住宅组团 2000-3000 2 万-3 万独立的居住群落

• (掌握)
1、建筑覆盖率
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2、建筑容积率
3、绿化率
4、技术经济指标计算举例

•三、开发方案的策划内容(掌握,阅读相关资料)
•区位分析与选择
•开发内容和规模的分析与选择
•开发时机的分析与选择
•合作方式的分析与选择
•融资方式与资金结构的分析与选择
•产品经营方式的分析与选择

第四节可行性研究概述
•一、概念和作用
•
•
•解决两方面问题:技术、经济
• :上海东方明珠塔北京中央电视塔等

•二、可行性研究的工作阶段(广义)
•
•估算精度:±30% %-%
•
•估算精度:±20% %-%
• (狭义)
•估算精度:±10%
•费用:小型项目占总投资的1%-3%,
%-1%
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•
•按规定,对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目,必须经有权审批单位
委托有资格的咨询评估单位对可研报告进行评估。否则,不能审批。
•广义的可行性研究包括投资机会选择与决策的所有内容


•三、可行性研究的步骤
接受委托—〉调查研究—〉方案选择与优化—〉财务评价和国民
经济评价—〉编制可行性研究报告
•四、可行性研究的内容(重点)
•
•
•
•
• 、环境影响和环境保护
•
• 、筹资方案
•
•(1)财务评价
•(2)不确定性分析
•(3)国民经济评价
•

第五节可行性研究数据预测
—项目投资和费用构成
•一、费用构成
•直接费用
•土地费用
•前期工程费
•房屋开发费
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•间接费用
•管理费
•财务费用
•销售费用
•开发期税费
•其他费用
•不可预见费
二、费用估算
土地费用
•土地征用拆迁费
•土地出让地价款
•土地转让费
•附北京地类表
前期工程费
•项目前期规划、设计、可行性研究、水