南海中心尾盘营销建议书.doc

肇羃南海中心尾盘营销建议书虿螈薃南海中心尾盘特征分析羄楼层较高羂户型偏大膈价格较高芃使用年限偏短螂肀东门-螺岭周边物业销售情况对照分析蚇周边物业的几个特征羄罗湖物业供求状况分析袃罗湖在售楼盘对比状况分析艿肆南海中心尾盘营销调整建议螄户型拆小袄价格调低薁营销建议要点蒆蒅附录:港人在深置业利好因素归结蚂一、南海中心尾盘特征分析虿根据《南海中心售价》、平面图及其他相关调研材料,可知南海中心保留单位具有以下几个特点:腿芅(一)楼层较高螃南海中心保留单位中,分布在不同楼层、户型的单位共有15套,其中10层以上(含10层)的单位12套,比例为80%,10层以下的单位3套,比例为20%。但这一数据与售楼处现场人员提供略有偏差,现场销售人员反映未售单位仍有30余套,另有一部分单位为发展商自用,未售部分均为大户型。肂蚈楼层分布及比例表羅楼层薁座别/楼层/房号膀比例(%)肈10层以上螆(含10层)薂A座:25K,22J,16C,13H;芈B座:28L,24K,22I,21F,15E,14C,14A,10F蒇蒆80蚃10层以下蚁A座:7C,6F;膆袆B座:9G蒁20蝿合计莆15羇100蒂膂聿(二)户型偏大蒃南海中心保留单位中,面积在74—100㎡的单位6套,比例为40%,100㎡以上的单位9套,比例为60%。薃芀面积分布及比例表葿面积膄座别/房号/面积(㎡)莁比例(%)莈74—100㎡袈A座:16C/;13H/;7C/;羄B座:14C/;14A/;9G/㎡以上/含100㎡蒄A座:25K/;;6F/;衿B座:28L/;24K/;22I/;21F/;15E/;10F/(三)价格偏高袅南海中心尾盘单位中,均价最高的是A-25-K单位,折前均价为16,678元/㎡,按照首期3成付款,8折优惠后的价格为13,342元/㎡;均价最低的是A-7-C单位,折前均价为13,062元/㎡,按照首期3成付款,8折优惠后的价格为10,450元/㎡;售价表中所反映的可售总面积为1,㎡,总售价29,161,458元,折前均价为14,969元/㎡,8折后均价11,975元/㎡。莄蒈价格参考表艿价格项目蚆折前均价(元/㎡)膁折后均价(元/㎡)袁均价最高单位蚈A-25-K:16,678莆13,342节均价最低单位罿A-7-C:13,062膈10,450膇总价款(元)莄29,161,(㎡),969蒀11,975羆莃膃薈(四)使用年限偏短莆南海中心自1993年获得土地使用权开始,实际使用年限只有50年,那么到现在为此,剩下不到42年的使用权,实际使用年限偏短,加之房屋建成后按年均2%的折旧率进行折旧的过程,所以综合估价时,不得不充分考虑10%以上的折价因素。肄芄二、东门-螺岭周边物业销售情况对照分析羀聿(一)周边物业的几个特征袄周边物业存在着区域性概念化明显的投资化特征:肁口岸概念聿该类物业基本位处深圳的几个通关口岸,借助口岸港人、物流、配套、自然景观等综合优势,构造以外销型为主的小户型物业,形成了大量配置高档、业绩突出的代表性楼盘,如金鼎大厦、旺业豪园、云峰豪园、长丰苑等等。蕿商务概念薄该类物业基本位处深圳商务活动发达的区域,为满足往返特区与内地、深港两地的商务人员所特设,定位的立足点和广告销售的重点都放在商务中心、“三流迅速(人流、物流、信息流)”这一卖点上,代表性楼盘有金园、聚龙大厦、源兴居、名仕阁、TCL阅读缤纷、汇展阁等等。肃投资概念蒁投资概念类物业多半居于人口众多的区域(如工业区等),本身无配套或少配套,对周边市政配套的依赖性非常强,但市场对物业的短期需要也比较大,有良好的租赁需求,出租率高、回报快,是该类物业典型的特征和诉求重点,如八卦岭、泥岗一带,是小户型投资概念的代表性区域,翠竹路华达园某一业主,一次性购买100多套,投资行为非常明显。羈